成都｜刚需一定要在今年“抢滩登陆”？明年或许有转机

现在无论是近郊还是主城的楼盘开盘，几乎都需要一次性付款或者要求一次性付款优先购买，只有极其个别楼盘可以贷款，但是价格绝对也不便宜。即便贷款也会“享受”银行利率上浮政策。

原因二：开发商并没有强烈的开盘意愿

今年3月末的一次限购政策，成都主城及近郊开发商大量申请预售，几天时间内超过20个楼盘获得住宅预售证，备案量也达到了今年的最高点。这段时间可以说是今年购房的最佳时间点，但是4月初的一次土拍将这次购房节点提前终止。高价地频出加上政府严格的备案价控制下，主城区多数开发商已不愿意申请预售，远、近郊放货量激增。

原因三：“量价指标”限制，主城难放量

文章前半段中提到的中央对各市的量价要求，虽然没有公开具体的量和价的限制。但是我们可以实际感受到，上半年主城区大量放盘，年底就得勒紧“裤腰带”了。通过锐理机构统计的数据可以看到：

2015年大成都商品住宅供应2461万平米，销量2850万平米，城市均价6981元/平米。

2016年大成都商品住宅供应2479万平米，销量3458万平米，城市均价7732元/平米。

2017年上半年大成都商品住宅供应1057万平米，销量1421万平米，城市均价8315元/平米。

如果在备案价格上不能超标太多，那么今年底放量会大量集中在成都远、近郊，从而拉低主城区高价项目，主城区的量会被大量限制。并且，从目前的市场来看，近郊的房价空间已经很少了。

什么时候才容易买到房?

也是由于指标限制，今年的主城区高价项目的供应量被限制。笔者推测，到明年量价指标刷新，主城区今年积压的供应量可以在明年初得到释放。这段时间则是购房者最容易买到房的时期。并且还会伴随着2018年供应量增加，调控政策长时间渗透，投资需求减少。

当然，这个时期有个前提就是在今年在楼市调控政策上没有更多的跟进，且维持目前政策限制。如果出台其它限制政策，供需平衡可能会来得更快。

明年房价会不会更高?

不敢断定，但房价上涨会是大概率事件。

理由一：

今年拍卖的地块大部分会在18年上市，而今年主城区面市的地块价格都不低，未来会大量体现在房价上。

目前，我们可参考去年的高价地块呈现的项目：北大资源紫境府(地价8650元/平米)，恒大云门(地价10550元/平米)，朗基和今缘(地价7350元/平米)。以上楼盘具体售价可自行查阅。

理由二：

从成都国土局公布了2017年全市商品住宅供地计划，较2016年增加30%，其中主城区约171公顷(2567亩)，而今年主城区已完成住宅供地约1950亩(截止9月末)。意味着主城区今年还会有大规模供地计划。

但是受中优规划影响，主城区配建住宅容积率下降，改善项目居多，平均套面积也有所上涨。从今年供地计划来看，虽然供地面积有所提升，但实际建面是降低了，也就是说，未来的房子套数会减少。但未来市场供应也许会大量扩散到成都近郊区域。

所以，对于无法全款的购房的人来说，今年如果不能买到性价比高的房源，可以等明年，市场供应增加的时候再入手。现在的确也不是入市最好的机会，着急也买不到或者买不起，还不如持币观望，全民炒房的阶段，也意味着高风险。

对于地价，现在开发商敢高价拿地的动力就来源于购房人群，如果随着政策深入，投资人群减少，地价也很难保持高位，供应增加后，地价会不会也跟着下降呢?