市场短期变盘一触即发 三大方向锁定投资收益

【地产 | 夏磊】住房租赁市场迎政策利好，市场空间广阔

2016年5月国务院公布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和2017年7月住建部等九部委《关于在人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场的通知》形成发展租赁市场政策的顶层设计。当前京沪和试点城市密集出台地方政策，基本遵循顶层方案的五个方向：1）增加租赁用地供应，如占用部分供地指标、允许土地变性、利用集体用地等；2）鼓励机构参与，如鼓励房企开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。3）金融支持，允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。4）财税支持，如房产税、增值税和所得税优惠、公租房货币化；5）规范市场，推进租购同权、搭建政府统一租赁交易平台。预计后续各部委和地方将继续围绕顶层设计出台细化和配套政策。

发展租赁市场，会分流小部分销售、增加未来房地产新开工和投资，我们测算显示：1）短期看，2017-2019年，投资增速分别提升0.1、0.8、和1个点；销售增速分别降低0.5、4.3和7个点；新开工增速分别提升0.1、1和1.6个点。2）中长期看，未来15年，将分流20.8亿平商品住房销售，占比10.7%；增加房地产新开工面积6.1亿平，占比3.14%；增加房地产投资2.7万亿，占比3.4%。

城镇化衍生大量流动人口；房价高企、限购限贷，需求外溢明显；晚婚和置业观念变化等个体租赁消费周期延长；催生广阔的租赁市场。我们测算，在不考虑通胀因素下，GMV也近2万亿。当前，供给不足、市场不够规范、供应主体和产品不够成熟，诸多行业痛点导致我国租赁市场渗透率低。随着政策支持力度加大，租赁市场渗透率有望快速提升，催生高成长、高估值的租赁企业。目前，住房租赁市场有重资产运营的自持物业模式和轻资产的承租物业模式。建议关注资金和物管等综合实力强、前瞻布局长租公寓的房企，如世联行（002285）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）、旭辉控股（0884.hk）。

风险提示：租赁政策推动不及预期。

依据报告：《房地产供给侧改革研究之一住房租赁市场：政策与未来》【2017年8月17日】

【石化| 马宝玲】

1、改革：国企改革与油气体制改革将重塑油气行业格局。

1）混改是国企改革的突破口，作为混改的七大重要领域之一，2017年油气行业混改将继续推进，重点关注资产重组，提高证券化比例带来的投资机会，重点标的：【大庆华科】【泰山石油】【山东海化】。

2）行业改革层面，新华社北京5月21日电，中共中央、国务院印发了《关于深化石油天然气体制改革的若干意见》，明确了深化石油天然气体制改革的指导思想、基本原则、总体思路和主要任务。重点关注天然气产业链投资机会，看好“十三五”期间天然气市场发展前景。天然气在各消费领域作为替代能源出现，需求受价格和政策影响显著。（1）从价格来看，目前全球天然气市场供应宽松，国内降低管输费率等天然气改革政策均指向降低终端用气成本，天然气价格竞争力有望持续改善。（2）从政策来看，政府积极鼓励天然气利用，特别是“煤改气”政策效果显著，我国天然气消费恢复高速增长。2017年上半年，我国天然气消费量1146亿立方米，同比增长15.2%。

2、环保：环保成为政府对石化化工行业进行产业引导的指挥棒，短期影响供应加强库存周期弹性，长期提高产业集中度，限制新产能投资进度。同时，环保对化工行业是一把双刃剑。重点关注景气复苏持续性强，新产能进入有壁垒的细分品种，标的选择坚守龙头。

1）周期错配，产业链利润转移。重点关注炼化景气持续，PTA-聚酯景气回升。重视禁止回料进口的影响，2016年PE/PP/PET废料进口量与国内新料表观消费量比值分别为10%/3.5%/8%。

2）景气复苏，新产能投资受限。部分化工行业过去几年实现了供给出清，而未来新产能投资受限于技术或环保壁垒，行业景气有望持续恢复。短期看低库存涨价业绩弹性，长期看景气持续性强带来估值提升。重点关注PVC、烧碱、纯碱、MDI、PC等子行业。

重点标的：【桐昆股份】【滨化股份】【中泰化学】【万华化学】【中国石化】【荣盛石化】【山东海化】

风险提示：油价大幅波动风险，产品价差缩窄风险，改革不及预期风险。

依据报告：《景气复苏、坚守龙头》【2017年7月31日发布】、《国企改革系列五—国企改革与油气体制改革的进展及未来期待》【2017年3月10日发布】