中梁控股业绩增长减慢 债务规模攀升

从6月初开始，业内就开始盛传上海中梁地产集团有限公司(以下简称“中梁控股”)联席执行总裁李和栗即将去职。三周后的6月21日，再次传出消息，李和栗已确定辞职。传闻变成现实，接替他的是中梁原北方大区总裁何剑。

事实上，最近中梁控股(02772.HK)离职的高管并不少，如今年4月，中梁控股人力助理总裁刘兵转投力高集团，还有分管法务的助理总裁王雷也走了。

在业内有着“小碧桂园”之称的中梁控股，是继碧桂园之后，在三四线城市拿地最为凶猛的地产企业。也正因此，这个起家于浙江温州的房企，借助三四线城市的棚改红利，在2019年迎来了上市的高光时刻，从百亿销售额跨越到千亿规模仅用了三年时间。

如今“三道红线”这座“五指山”约束住了其原有的脚步，业绩增长也就踩了个急刹车。面对过去扩张产生的高负债率，中梁控股不得已需要重新思考下未来的出路了。

业绩增长减慢 盈利能力刹车

《每日财报》关注到，2021年1月至5月，中梁控股累计合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约人民币758亿元，合约销售面积约608.4万平方米。基于中梁控股2021年人民币1800亿元的合约销售目标而言，完成了42%。

经过统计对比，我们发现近年来中梁控股的规模速度攀升如同开挂。2013年，中梁控股合约销售额仅仅突破百亿，2015年销售额168亿元，即便是2016年销售额也只有190亿元。但从2017年开始，中梁控股业绩猛然加速，在2017年飙涨至649亿元，2018年便跨过千亿门槛，实现销售额1015亿元。

到了最近两年，中梁控股的销售规模增速已明显下降。2019年、2020年，中梁控股的合约销售额分别为1525亿元、1688亿元，增速分别为50.2%、10.7%，冲刺规模的速度在2020年已经明显放缓。而其2020年的毛利率也较2019年下降2.3个百分点至21%，盈利能力也进一步下降。

债务规模攀升 融资成本高企

与所有房企一样，销售规模飞速增长的同时，中梁控股的债务规模也不断攀升，也是债务压力限制了其继续扩张。2018年至2020年，中梁控股的总负债金额分别为1613.20亿元、2036.48亿元、2406.51亿元，持续增长。在2020年末，中梁控股的资产负债率为88.86%，仍远高于行业均值的资产负债率，但这其实还是中梁控股近5年的最低水平，令人咋舌。

此外，《每日财报》发现，短期内中梁控股就面临着不小的偿债压力，且流动负债规模巨大。截至去年末，中梁控股负债中绝大部分为流动负债，达2096.36亿，剔除合约负债后仍有887.27亿。

2020年政府出台“三条红线”融资监管政策，中梁控股被列为试点企业。年末中梁控股净负债率下降至65.8%，现金短债比为1.1。虽然满足政府的要求，但也只能算勉强覆盖债务。而且，现在剔除预收款后的资产负债率为79.9%，仍然高于政府制定的标准。

中梁控股执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉表示，目前中梁控股“三条红线”已经降至“黄档”，未来剔除预售款后的资产负债率这一指标预计两年到三年时间将按要求降到70%。

另一面，近期中梁控股还被曝出高额高息发债、商票兑付纠纷，以及房屋质量的问题，引发了投资者对这家上市公司经营状况的担忧。在一些投资者看来，或许是这些年中梁“过于强调高周转”，让其负债水平一直处于相对较高的位置。

而在融资成本方面，中梁控股也居高不下。公开数据显示，2021年2月房企境内发债平均利率约5%左右，海外债平均融资成本降至5.44%。但根据中梁控股的公告，其在5月进行的一笔2022年到期的3亿美元票据融资成本为8.5%。

人事变动频繁 轮岗弊端凸显

李和栗的离职，引发了中梁三大区负责人的一次人事地震：北方大区总裁由原地产集团联盟二平台副总裁赵鹏出任;东部区域集团总裁张志坚也于近期离职，由中部大区投融策研执行总裁孙雷接替;原山东区域集团总裁许宏调动至地产集团总裁室，任总裁助理兼山东区域集团名誉总裁，原投发中心助理总裁齐小创接替许宏。

可如此大规模的人员流动其实并不是什么新鲜事儿，中梁人似乎也已习惯于这种变化，“铁打的中梁，流水的将帅”。因为自2015年之后，中梁控股就坚定推行“阿米巴”经营模式。据了解，阿米巴变形虫的特性是能够随外界环境变化而变化，不断地进行自我调整来适应所面临的生存环境。

大名鼎鼎的“经营之圣”—稻盛和夫据此开创了一种新型经营模式，即阿米巴来形容他的小集体管理公司分成若干个独立核算小组，自食其力，自负盈亏——让员工潜力得到惊人的激发，让隐形机会变为现实，销售额最大化、费用最小化，每位员工必须懂成本、会经营，这样使得公司利润得到大幅提高。但是，阿米巴是在特定的日本国情环境下产生的经营模式，适应了当时日本国内外政治、经济、社会等环境的发展变化，所以取得了巨大成功。

而中梁控股推行的本土化的“阿米巴”模式虽然能激活组织、激发潜能，责任权利清晰。但是，其弊端也非常突出，那就是人才稳定性差，且易滋生腐败。过去，中梁控股不但追求项目高周转的同时也要人才“高周转”，在中梁控股很少有在一个岗位干超过两三年的，如果不晋升就要轮岗，再者就是淘汰。

如今，其运转不得不在政策约束下放弃原来的高周转，如果继续“阿米巴”模式高速更换高层，那么对其内部结构搭建或并不利。而作为“老中梁”何剑又会给中梁地产带去怎样的变化，《每日财报》将持续关注。

撰文/何嫱

出品/每日财报