借新还旧发债补漏 滨江集团“低利扩张”未来恐更难应对

滨江集团(002244.SZ)素有“杭州地产一哥”之称，是一家成立于1992年的老牌房企，几年前，滨江集团的规模一直徘徊在百亿。2019年，滨江集团实现销售金额为1120亿，成功迈入千亿房企俱乐部。

滨江完成从百亿到千亿规模的跨越，得益于“小股操盘”的方式，杭州一城居功甚伟。然而随着浙江房地产政策收紧，滨江集团已面临难题：九成销售源自浙江一省，省内利润空间不断被挤压等。无论是业务版图还是利润空间，滨江集团都已困在钱塘。

不仅如此，今年7月27日，滨江集团公告称为进一步改善债务结构、拓宽融资渠道、满足资金需求、降低融资成本，公司结合目前债券市场和公司资金需求情况，拟面向专业投资者公开发行公司债券，规模为30亿。值得注意的是，今年以来，滨江集团已经六次发债，随着到期偿还债务压力加大，发债频率明显开始加快。基于此，如今其处境之艰难，可见一斑。

借新还旧 发债补漏

8月3日，据深交所消息，滨江集团拟发行 8.56 亿元公司债券，发行期限为 2 年，起息日为 2021 年 8 月 5 日。

据《每日财报》了解，此次滨江集团发行债券募集的资金拟用于偿还8月10日到期的“16滨房01”。可在此之前，7月初滨江集团发行的6亿元为期两年的公司债，同样也是为了偿还“16滨房01”。

公开数据显示，目前滨江集团存续债券共有18只，存续规模为131.28亿元。其中，今年即将到期的两只债券共计29.26亿元，包括将在8月10日到期的规模为20.56亿元的“16 滨房 01”以及将在12月10日到期的规模为8.7亿元的“20滨江房产CP004”。

截至2020年末，滨江集团有息负债规模419.6亿元，其中银行贷款占比为71%，直接融资占比为29%，净负债率为83.57%。由此可见，滨江集团为了避免债券违约，融资愈发困难，只好借新还旧“逆势”发债。

与此同时，7月27日，中诚信国际发布评级报告称，基于房地产行业整体运营环境对行业内企业信用质量的影响分析，决定将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。

并且，中诚信国际预计，下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。加上“集中供地”政策或将使得房地产企业盈利空间进一步压缩，可见对其资金调配及运营能力将进一步“施压”。

面对重压，房地产股价近日开始出现集体下挫的趋势。8月2日，多只重点房企股票集体下跌，其中滨江集团领跌2.56%。截至8月12日收盘其股价收4元/股，今年累计下跌已超10%。

逆市拿地 利润堪忧

2008年，滨江集团在深交所上市。而后，经过了7年的沉淀，2015年其开始试图走出浙江，扩大版图，进军一线城市——上海。2018年，滨江集团销售额达850.1亿元，较上年增长38.23%。

滨江集团与一众房企的扩张路线一样，自进入千亿规模后，拿地也更频繁了。数据显示，截至2020年期末，滨江集团土地储备可售货值约2800亿元，覆盖当期销售金额的2.05倍，其中杭州仍占主要。

2021年，滨州集团拿地势头不减。今年5月，在杭州家门口的土拍盛宴上，滨江集团单日揽下5宗地块位居第二。其中，滨江与融信联合体共斩获4宗地块，总价172.5亿元;同时，滨江集团还单独拿下1宗价值10.07亿元的地块。

根据中指院发布的今年1-7月全国房地产企业拿地排行榜，滨江集团以268亿拿地金额排行第19位，在千亿房企中拿地规模居前。

上半年，已有包括北京、天津、沈阳、长春、深圳等15个城市完成了首批集中供地，成交金额高达7223亿元。尽管部分热门城市从出让到销售环节都设置了多项限制政策，比如限价、自持、竞配建、竞共有产权比例等，但热点地块仍然竞争激烈。可另一面，就现阶段房地产市场而言，暴利的时代已经过去，如今的形势可谓“拿地一时爽，退出比较难”。

与此同时，集中供地“后遗症”凸显，房地产行业陷入盈利摊薄焦虑中。5月，滨江集团董事长戚金兴在线上业绩会上揭示了一个现实：“在公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大，这样的状况下，将努力达到1%-2%的净利润水平。”很显然，集中供地下房地产项目利润率已低于传统制造业水平，房地产行业盈利难局面或将长期存在。

2021年一季度报，滨江集团录得营收74.30亿元，2020年同期为37.81亿，增长96.52%。但与此同时，归母净利润只有3.97亿元，且2020年同期也仅有2.78亿元。由此可见，滨江集团的盈利情况不佳。

总的来讲，从目前来看，滨江集团一直希望维系在千亿规模上稳步增长，但是公司增收不增利、多元化扩储能力不足的现象也很明显。尤其是在房地产调控、三道红线收紧的背景下，滨江集团的重仓地浙江杭州市场内卷化严重，而公司不惜以“1%-2%”的净利润继续扩张，势必会对未来公司的持续发展埋下隐患，滨江集团届时恐怕将更难应对，《每日财报》也将持续关注。

撰文/何嫱

出品/每日财报