大型房地产开发公司负债严重 预计今年房价将出现一位数下跌

2016年房地产市场依旧火爆，开发商销售收入增长20%。有分析师表示:“与全球同行相比，中国大型开发商高度负债的情况非常明显，这种状况是因为它们可以利用地方银行和资本市场。”

多年来，房地产开发商一直在依赖(政府希望收紧控制的)日益扩大的债券市场和(政府希望降温的)房地产热潮之间保持着平衡，从而避免了市场如人们预测的那样崩盘。即便是现在也几乎没有分析师预测房地产市场会爆发灾难，但他们表示，随着利润率面临压力，高杠杆的风险日益上升。

房地产开发商正面临资金紧张，它们正进入3年来首次低迷。去年，中国大城市房价上涨40%，但2017年陷入停滞。根据标普全球评级的数据，随着交易量下滑，预计今年房价将出现一位数下跌，规模较大开发商的销售额可能会下降最多10%。

除了市场放缓，开发商青睐的很多融资来源正面临威胁。去年10月，中国开始限制融资、命令监管机构限制开发商的股票和债券发行，这是控制房地产市场举措的一部分。中国当局还一直打击将房地产贷款纳入理财产品的行为，这些理财产品实际上允许银行将部分贷款转移到资产负债表以外。据一些分析师称，能够利用理财产品成为了开发商的一个重要资金来源。

标普全球评级的信贷分析师黄馨慧表示：“我们认为，融资限制将削弱中国房地产开发商利用其它融资来源的能力并加大他们的现金流负担。”根据数据，在中国内地和香港上市的房地产公司中，恒大负债率最高。截至2016年6月，该公司的净负债权益比为605%，行业平均水平为90%。以2016年销售额计，恒大是中国最大的房地产公司。

根据上个月恒大披露的文件，去年下半年，恒大借款增长近一半，至5650亿元人民币(合820亿美元)。然而，分析师表示，前几年，恒大多次从银行和债券投资者那里对债务进行了再融资，认为恒大“太大而不能倒”的观点给了银行和债券投资者胆量。

然而，目前几乎没有迹象表明，大型开发商面临严峻的融资压力。随着地方债券市场的关闭，很多开发商集团今年转向国际市场，在这个市场，投资者对于中国房地产开发商的高收益债券仍兴趣高涨。上周，恒大发行了15亿美元债券，吸引了54亿美元的超额认购。

“很多人因为抄底购买这些债券赚了钱，这些债券背后还有实物资产的支撑，”一位从事债券业务的中国银行业人士表示，“人们觉得他们看到过最糟糕的情况，这些公司是幸存者。”“外国投资者看到这些公司，然后会认为，这些公司的债券收益率相对较高，并且它们肯定得到了政府的支持，那么为什么不买呢?”