粤港澳大湾区规划将尽快上报 粤港澳大湾区概念股名单一览表

招商地产：资产重组倒计时，看骄阳崛起

类别：公司研究 机构：中国中投证券有限责任公司 研究员：李少明 日期：2015-11-24

公司11月23日接到通知，招商局蛇口控股换股吸收合并招商地产并募集配套资金事项获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会审核有条件通过。

投资要点：

换股吸收合并方案重重闯关，期待最后的胜利。这场“史无前例”的资产重组，由招商局蛇口换股吸收合并招地并募集配套资金125亿元（易方达及上海鼎晖两家因故未参与最终募资，募资总额由原150亿下调至125亿元，募集资金用途上减少投向太子湾自贸启动区一期项目25亿元），相对快速连续通过股东大会高票支持、国资委批复、证监会审核，最终迎来最后的冲刺阶段。待重组完成，招商地产退市，而招商局蛇口重新上市，按照23.6元/每股的发行价，新公司市值将不低于1872亿（含配套募集资金），市值在行业内仅次于当前的绿地，高于万科。本次吸收合并重铸行业王者，百年巨擘新生，是南中国海边冉起的骄阳，我国自贸区建设的名片。资源优化配置，园区开发及运营、社区开发及运营、邮轮产业建设及运营三大主业协同发展，政策红利催化长期高增长。

聚焦主业，加速释放业绩。一方面，作为当前主要利润来源的房地产开发项目价值将加速释放，今年1-10月销售额420.2亿元（+19.6%），11月份由于蛇口海上世界双玺项目热销（均价达9万元/平米），预计全年会有更幅增长。另一方面，公司正通过转让或拍卖套现部分物业，如蛇口的住宅项目、拥有“南海意库梦工场大厦” 金域融泰的股权，此举将大大提升公司当年的盈利，也减少未来资产管理的成本，更好的聚焦三大主业。

我们对公司股价独到而先见的判断得到市场充分印证。重组方案公布后，我们在深度报告中对招商局蛇口控股资产价值估值2419亿元，相当于新股30.1元/股，我们预期招地股价在28.9-38.6元区间波动（RNAV48.2元/股6-8折交易），在后续跟踪报告中多次强调并在初期提示套利交易机会，认为在充分换手且大市行情向好条件下股价有望上涨至38元换股价附近。复牌经历完惯性下跌后，公司股价持续走高，最高点达37.68，与37.78元的换股价仅0.1元的差距，并接近我们给予的最高价格38元。

合并升级，优质资源和业务协同推升估值和长期业绩。前瞻未来大招商业务大协同，将有更多优质资源的注入，长期发展价值有保障。在市场信心持续恢复的当下，招地股价有望挑战重估值48.3元（募集资金调整后资产估值相当于新股价30.2元，换股比例为1:1.6），继续维持“强烈推荐”。（因吸收合并未完暂不调整对招地三大表的预测）

华发股份2016年报点评：受益粤港澳大湾区战略，资源禀赋优势显著

类别：公司研究 机构：国海证券（000750）股份有限公司 研究员：王嵩 日期：2017-04-18

投资要点：

业绩增长强劲，调整高送转方案：公司业绩大幅增长主要是由于公司年内房地产结算收入增长60.2%至125.4亿元，但项目合作比例的增加导致归母净利润增速小于营收增速。与此同时，公司大幅提升现金分红比例，拟每10股派息8元（含税），分红比例高达92.45%，对应当前股价的股息率为5%，并调整转增方案为每10股转增8股。

兑现销售高增长，区域布局彰显资源潜力：公司全年录得销售额357.25亿元，同比大幅增长168%，销售业绩跻身行业40强。公司目前拥有的土地储备建筑面积为805万平方米，总货值约1500亿元，2017年可售货值可达到600亿元，其中珠海大区（珠海+中山）占比约58%，上海、广州、武汉、苏州为代表的重点一二线城市占比约32%，2017年在重点推进以上区域项目的同时，在去库存区域力争清盘，保障公司经营业绩平稳增长。

受益粤港澳大湾区建设，资源禀赋优势显著：将显著受益于湾区的建设升级，而随着横琴自贸区建设的深入以及港珠澳大桥的全线贯通，公司的资源禀赋优势尽显。目前公司在珠海拥有土地权益建筑面积约420万方，同时大股东华发集团负责横琴片区及十字门中央商务区的土地一级开发，公司作为旗下唯一地产上市平台未来有望实现优势资源集聚。

预收账款增长显著，融资成本再创新低：公司年内共成功发行三期共计70亿元的非公开发行公司债券，同时正稳步推进公开发行25亿元公司债券、50亿中期票据等工作。2016年整体融资成本低至6.85%，预收账款增长208.6%至240.28亿元，截至2016年末，公司持有货币资金人民币158.47亿元，实际资产负债率为58.48%，净负债率亦降低71.6个百分点至183.6%。

推进股权激励，国企改革取突破进展：公司于2017年1月发布限制性股票激励计划，拟向激励对象授予817万股公司限制性股票，占公司股本总额的0.7%，授予价格为每股8.94元。分期解锁要求2017-2020年考核目标为净利润增长率分别不低于20%、30%、40%及50%，净资产收益率分别不低于8.5%、8.8%、9.0%及9.5%，且上述两个指标均不低于同行业70分位和2017年所处行业分位，同时净利润均不低于2016年净利润值，股权激励计划的推出也意味着珠海国企改革进程的进一步深化，此举有利于公司业绩的持续增长。

投资建议：公司作为背靠珠海国资委的区域龙头地产公司，在珠海地区拥有较多资源储备，同时将显著受益粤港澳大湾区的建设。区域战略层面，公司前期布局的上海、广州、武汉、苏州等地将陆续兑现业绩，区域的优化将保障公司成长的持续性。除此之外，珠海市国企改革进程取得进展，公司已于2017年1月发布限制性股票激励计划，高度绑定利益有利于公司业绩的持续增长，我们预测公司2017-2018年EPS分别为1.04元和1.34元，对应PE分别为15.3倍和11.8倍，给予“买入”评级。

风险提示：调控政策导致房地产市场大幅波动风险;粤港澳大湾区建设推进不及预期;国企改革推进的不确定性等。