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南国置业：定增获批，转型提速高速增长可期

南国置业 002305

研究机构：方正证券 分析师：郭磊 撰写日期：2015-12-25

事件：

公司公告，公司非公开发行股票获得证监会批复，核准非公开发行不超过274，822，695股新股。根据公司与5月26日发布的非公开发行调整方案，公司此次发行底价为5.64元，计划募集资金上限为15，5000万元。

本次募集资金将用于南国中心一、二期，昙华林，雄楚广场项目建设。控股股东电建地产拟以不超过6.2亿元现金参与认购。

定增缓释公司资金压力，大股东可认购比例高

公司目前整体负债率较高，截止2015年三季度，公司净负债率为188.15%，其中短期有息负债45.66亿元，同期货币资金为23.25亿元，公司现金流承受一定压力，本次定增若发行完成将大程度缓解公司资金压力，释放公司成长动能，同时大股东本次可最高认购6.2亿元，占本次最高募集资金总额的40%，与目前大股东40.7%的持股比例接近，高认购比例彰显股东对于公司价值的认可。

股东雄厚资源助力公司成长，公司与大股东合作稳步推进

公司控股股东电建地产拥有超700万方的土地储备，年销售额近200亿元，雄厚的资金实力及项目资源获取能力将助力公司稳步成长。自从2012年电建地产入主以来，公司与电建地产的合作稳步推进。今年10月公司向成都海赋增资至51%，实现泛悦国际项目并表，同时在10月新竞得的武汉城建职校项目中，公司与电建地产成立项目公司合作开发，公司股权占比51%，再次实现合作项目并表。大股东电建地产与公司的密切合作将有助于充分发挥公司商业地产开发与运营能力，同时紧密结合电建地产资源，逐步拓展公司项目获取能力。合作项目增多后，公司与大股东电建地产的利益将更趋一致。

转型步伐加快，新盈利增长点有望逐渐形成

公司在深耕商业地产的同时，在房地产业务转型方面亦动作频频。15年6月，公司与中印文化签订战略合作协议，未来有望将文化产业引入公司项目，进军文化创意产业园区的开发和运营。在拓展传统业务的同时，公司目前也以轻资产为经营目标，于今年7月与武汉房融金融服务有限公司合作，引入互联网接口，展开对轻资产运营模式的探索。未来随着合作的逐步深入，公司与房融线上线下资源的整合有望帮助公司进一步提升经营效率，逐步打造成为公司新的盈利增长点。

盈利预测与投资建议

公司目前项目进度符合预期。南国置业（002305）商业地产运营经验丰富，与电建地产整合形成优势互补，预计2015-2017年EPS分别为0.04、0.45、0.79元，PE分别为150.56倍、14.36倍、8.25倍，给予“推荐”评级。

※风险提示与大股东整合进度缓慢;销售不及预期等。

中航地产：航空科技文化实质落地，战略变革起步

中航地产 000043

研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-01-20

作为中航旗下优质地产上市公司平台，当前市值仅60亿，在行业整合中谋求发展的诉求，航空文化产业是公司积极探索方向之一，也有望受益国企改革下集团资源的整合。15年12月人事调整中，在集团任航空大世界项目负责人的徐维东空降为公司副总经理，预计将有力助推航空文化产业的发展以及与集团相关资源的对接。当前公司RNAV10.9元提供安全边际，预测15-17年EPS0.65/0.70/0.75元，PE14/13/12倍元，维持“推荐”评级，建议投资者持续关注。

风险提示：集团资产整合存在较大不确定性，市场预期可能过度乐观;公司地产布局对资金压力已显现;航空文化发展不及预期。

绿景控股：转型起步，拭目以待

绿景控股 000502

研究机构：银河证券 分析师：胡华如 撰写日期：2015-10-27

核心观点：

转型初期地产清尾盘、新设医疗公司致亏损扩大。公司发布2015年三季报，前三季度实现营收0.16亿元（-8.85%），归母净利润亏损902.1万元，亏损继续扩大，主要有两方面原因，一是公司地产可售仅剩广州及佛山尾盘及车位，账面价值约1.6亿元，致结算收入减少（-8.8%）、毛利率下滑（-4.0%），二是随着广州明安医疗西安、南宁、北京子公司的设立管理费用大幅增加（+49.1%）。年初公司决定由房地产整体转型医疗服务，目前处于起步阶段，业绩出现亏损属预期之中。

定增100.5亿元，医疗转型三步走。9月公司发布100.5亿定增预案， 将建设4个实体医院，包括北京儿童医院集团肿瘤医院、遗传病医院， 通州国际肿瘤医院及南宁市明安医院，1个医学中心即肿瘤精准医学中心，2个平台，包括儿童健康管理云平台及医疗健康数据管理平台， 15-16年公司主要将搭建平台并实现内涵式发展，17-18年完善平台并实现外延式扩张，拟收购医疗相关优质资产，完善产业链并作为盈利来源，19-20年全面完成战略布局。此外北京儿童医院、北京联创兄弟、北京安好时代、GX Medical Services LLC.、首都医科大学宣武医院等均为公司战略伙伴，公司与品牌公立医院的合作涉及品牌使用、协助建立团队、专家定期出诊、对医疗人员的培训、患者的转诊、远程诊疗等，将助力公司未来发展。医院项目的运营模式将以全资子公司明安医疗作为业务平台，下设子公司负责当地医院建设，据测算项目成功实施后五年内，不考虑外延式扩张，收入可累计达到100亿以上， 累计税后利润20亿以上。此外公司正筹划收购天瑞鸿仁100%股权，天瑞鸿仁为自然人独资企业，持有北京儿童医院健康管理有限公司70% 股权。

股权分散、专业团队管理。定增完成后公司第一大股东变更为天安人寿，持股比例20.72%，第二大股东为上海纪辉资产，持股比例19.50%， 公司将不存在控股股东和实际控制人。天安人寿与纪辉资产将通过各1位董事的形式参与公司决策，并不直接参与经营管理，简单来说是一个股权较为分散、职业经理人管理的模式。投资人之一格桑梅朵为公司董事陈玉峰、明安医疗总经理刘鑫拟出资设立的企业，认购6亿， 原公司实际控制人余斌认购8亿，锁定期36个月，彰显公司转型决心。目前公司地产业务和医疗业务暂时并行，医疗业务现由明安医疗负责， 负责人有丰富的民营医院管理经验，未来将逐步扩大专业业务团队。

投资建议：公司目前房地产业务无土地储备及新建项目，现有项目主要是尾盘及存货的销售，而定增项目培育期需3-5年，不考虑外延式增长预计2015-2016年公司业绩不会有明显改善，但我们认为公司转型医疗坚决、而医疗服务行业未来空间大，给予“推荐”评级。

风险提示：转型进程不及预期、定增预案审批风险。