租售同权概念股站上“风口” 租售同权概念股龙头个股详解

个股解析：

世联行（002285）重新认识世联系列一：世联行长租公寓业务三大优势

【2017-08-22】 世联行开展长租公寓业务有三个明显的优势和护城河，足以支持其在这一领域的快速拓展。强大获取房源的能力、业务闭环带来成本控制能力、强大管控运营能力和服务意识能力。

优势之一：获取房源的优势。集中式长租公寓业务的痛点之一在于房源的获取，而未来潜在房源供给就是来自地方政府、地方国企和开发商、城中村。世联行凭借20多年的代理策划，深度获得这些主体的认可和认知。2007-2016年，世联行顾问策划业务累计服务388个政府单位，7115个开发商，同时这里也包含了大量城中村项目。所以世联行在房源获取上有巨大优势和护城河。在政府增加房源供给大政策背景下，世联行的业务将快速发展。

优势之二：业务闭环降低成本。长租公寓行业第二个大的痛点是行业盈利能力比较差，是薄利业务，需要严控成本来提高利润率。而世联行凭借多个业务与租赁形成闭环、凭借自身20多年服务行业意识和理念，在成本端优势明显，在盈利能力上显现出高人一等的实力。三大业务闭环降低成本：1）装修业务与租赁业务形成闭环：降低装修成本，同时为装修增加业务；2）金融业务与租赁业务形成闭环：降低空置率，同时为金融业务带来利润；3）房屋代理业务和租赁业务形成闭环：加快出房比率，降低运营成本。

优势之三：强大管控运营能力和强大服务意识能力。1）长租公寓行业的第三大痛点是随着规模扩大，对管控运营能力要求越来越高。而世联行20多年服务经验，本身运营管控能力极为强大，管理人员已经从五年前的1万多人发展到目前的2.5万人，显示强大管控能力。在管理能力、人员数量和结构、管控模式、IT支持、后台支持等方面都有一定优势；2）世联行强大的服务意识和能力。存量市场如房屋租赁所需要的最重要特质就是服务意识和能力，通过细微处节约成本、增强服务，实现盈利。20多年积累，世联行具备强大服务基因，做惯了苦活累活，在这种挤出来利润的行业尤为擅长。

投资建议：房屋租赁是国家主导的大方向，行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势，具有较好的护城河，能够做大规模、提升利润率，成为长租公寓行业领航者，最受益行业的快速发展。我们预计公司2017/2018年EPS分别为0.52/0.76元，对应PE分别为19.1/13.1倍，维持买入评级。

风险提示：租赁新政推进不及预期；货币政策大幅收紧；行业销售不及预期。

国创高新（002377）调研简报：资本助力深圳云房继续深耕优势区位

【2017-02-14】 深耕+拓展模式，侧重长三角和珠三角。深圳云房近几年以深耕+拓展的模式不断发展。未来拓展侧重珠三角和长三角。公司目前拥有的1073家线下门店中，有369家位于深圳，近57%的门店分布在珠三角；有192家分布在上海，近35%的门店分布在长三角地区。公司计划聚焦一线城市，关注潜力二三线城市，继续深耕优势区位，提高当地市占率。国创高新收购深圳云房科技的交易计划里募集资金中有4.5亿元将用于广州和上海线上线下业务拓展，填补区域空白。

前期拓展为后期增速埋下伏笔。深圳云房2014-2015年期间处于拓展时期，新建立800多个门店，截至2016年8月底公司在12个城市拥有1073个门店。2016年门店增速明显放缓的情况下，前期拓展的门店盈利增强，2016年前8月利润扭亏为盈。考虑到数据平台打造和门店建设在后期运营中维护费用逐步降低，公司未来利润释放有空间。

业绩承诺已考虑市场调控影响。本次交易中双方签订的业绩承诺已经考虑了市场调控的影响，深圳云房承诺2016-2019年扣非后归母普通股东的净利润分别不低于2.425亿元、2.575亿元、3.225亿元和3.65亿元，对应2017-2019年承诺EPS可以达到0.27、0.34和0.38元每股。

存量房市场潜力可观。一线城市住房起步早、发展快，总量大；二手房交易量已经超过新房交易，进入存量房时代。部分热点二线城市如南京也出现二手房和新房成交量比超过1的现象。随着城镇化逐步推进，城市可供建设用地的减少，市中心存量房市场潜力可观。

盈利预测和评级。根据海通地产组提出的中介行估值“三阶段”模型，第一阶段代理业务的动态PE估值倍数建议在10-15倍之间。深圳云房2014年-2015年处于代理业务快速提升阶段，16年拓展速度有所减缓，运营效率提升，业绩初步体现前期拓展效果。公司预计完成本次收购交易后会继续在长三角地区拓展线上线下服务业务，仍然属于快速成长期。可比公司世联行和三六五网2017年PE在22倍左右。我们认为如果收购成功，深圳云房将通过本次交易获得充足资金继续深耕优势区位，扩大市场份额，可以给至少25倍估值。根据交易签订的业绩承诺，2017年EPS至少可以达到0.27元每股。由于交易成功与否仍存在不确定性，我们对公司目前暂不评级。

不确定因素。收购审批风险。

联络互动（002280）复牌点评：收购新蛋&迪岸双赢股权 进军跨境电商蓝海

【2017-06-21】 公司近况

公司发布公告：1）拟以自有资金1.79 亿美金收购Newegg37.8%的股权，交易完成后公司将持有Newegg 93.5%的股份。2）拟以现金方式收购北京迪岸双赢广告公司28%股份，交易后公司将合计持有标的公司49%的股份。公司自2017 年3 月21 日起停牌，今日（6 月21 日）复牌。停牌期间，中信传媒指数下跌10.4%。

评论

1. 迪岸双赢广告拥有丰富的线下媒介资源和优质的客户资源。拥有北京首都机场、广州白云机场和武汉天河机场航站楼媒体经营权。此次收购有望促进公司线上资源和迪岸双赢线下资源的融合，帮助上市公司线上流量提升变现能力。标的17-21 年扣非归母净利润对赌分别为2.04 亿、2.45 亿、2.94 亿、3.00 亿和3.00 亿，有望增厚上市公司业绩。

2. Newegg（新蛋）是IT/CE 品类中全美第二大的纯电子商务企业。2016 年营业收入达到153 亿，毛利润15.3 亿，净利-9229万，比2015 年相比亏损有明显收窄。我们采用电商行业较为通用的市销率估值法，参考京东/苏宁等可比公司，给予1.4 倍P/S，则新蛋公允市值达到214 亿，93.5%的股权价值约200 亿。

3. 联络互动通过此次收购有望完成业务结构的重要调整，从移动互联网OS 运营向电商平台转型，进入更加广阔的智能硬件和跨境电商市场。联络互动拥有超过1 亿的年新增活跃用户，有望向新蛋平台进行导流，通过电商平台实现用户ARPU 值的提升，强化联络OS 的流量入口价值。同时公司还将在立足于美国本土优势的同时，借力新蛋开发跨境电商业务，将海外的产品优势与广阔的中国市场结合。

估值建议

下调2017 年净利预测28.5%至4.4 亿，预测2018 年净利为5.27 亿，同比分别增长24.4%和19.7%（暂时不考虑本次并购）。新蛋按照1.4 倍P/S 计算新蛋的公允市值达到214 亿，对应93.7%股权价值约200 亿。上市公司停牌前市值283 亿，则主业对应市值约为83 亿，对应2017 年市盈率约为20 倍。采用分部估值法，给予除新蛋之外的主业（联络OS+游戏）2017 年30 倍目标市盈率，给予新蛋200 亿目标市值，则公司整体目标市值332 亿。下调目标价50%至15 元/股，维持推荐。

风险

收购进度不达预期，新蛋的发展不及预期。