融创等港股内房股今年上涨的原因是什么？

来源：新浪财经时间：2017-10-08 00:11:20

在万科等龙头房企的谨慎预期和政府的宏观调控下，行业整体增速明显放缓，2014年行业(房地产指数882011.WI)的利润增速首次出现停滞(-0.18%)，2015年的利润增速也明显低于收入增速，说明房企普遍通过降价等促销手段来加速回款。

现在回头看下，万科“白银时代”的一些观点是很有预见性的，比如行业集中度提升、行业龙头比较优势等方面，但是有些方面的判断并不准确，包括对于地价以及房价的判断，以及三四线城市的去化情况。

并不是所有人都认同万科的观点，其中最为典型的是港股的内房股三杰：碧桂园、中国恒大、融创中国。与万科不同的是，他们在2014-2016年做了大量杠杆型扩张动作，除了常规贷款以外，还有大量的配股/优先股/永续债等手段。比如，融创2016年发了100亿的永续债，17年上半年负债率位居众房企之首;碧桂园2015年永续债规模增长了5倍之多，从2014年底的30.9亿元增至195.28亿元;恒大更是优先股、优先票据、永续债等手段轮番使用，2017年偿还之前的永续债达1129亿元。

当时市场对于它们的质疑是比较多的，外资投行普遍认为恒大的实质净负债率已突破200%，债券融资成本在2015年仍有7-8%附近，2016年恒大的融资成本一度高于10%，大家别忘了2015年股票牛市的其中一个原因是流动性宽松，保利地产的公司债一度发行利率低于3%，恒大这样的成本是很高的。而申万宏源的分析师在解读碧桂园的2015年年报时甚至直言：“此外令我们难以理解的是，在当前流动性宽松环境下，公司非但没有降低依赖于高息债券的杠杆，其永续债规模反而从2014年的30亿元进一步迅速增长至195亿元。”

当然，这三家内房股在扩张思路上也有细微的差异性，比如恒大的杠杆倍数一直是最高的，采用的是最传统的加杠杆“买地-建安-去化“的模式;碧桂园则更专注于三四线城市，土地与建安的低成本使得它整体的负债率在后期快速降低;融创则更注重于一线和环一线城市项目，喜欢采用并购+快速周转的模式。

整体而言，在三年前，A股的万科和H股的内房龙头股，对于国内的楼市产生了较大的分歧，前者加快周转/降杠杆/留存现金/放缓土储/转型新兴业务，后者则是增加杠杆/加快周转/加大土地及项目储备/不放弃三四线城市/聚焦主业。三年后，恒大16年年底只有万科1/4市值，半年多时间超越万科，成为国内市值和销量最大的上市房企，融创的市值更是从211亿人民币翻了5倍达到1256亿人民币，碧桂园此前是H股内房股中市值最大的(800亿人民币)，也翻了2倍到2252亿人民币。为什么一年不到的时间，地产行业格局沧海桑田?

做平OR杠杆做多自己的行业，结局在2016年底已经注定

其实做企业和做股票有相似之处，所谓的价值投资不也是“选出那些具有优秀公司治理、可被证明的过往经营管理能力以及强烈进取心的未来可能成为伟大企业的公司，长期持有，分享其长大的过程“么，本质上都是对于企业和所处行业的认知以及相应的判断。

而万科以及认可其判断的部分A股地产商，在“白银时代“的前后，本质上在做平(考虑到地产企业的高杠杆特征，甚至可以说小额做空)自己所处的行业，而恒大碧桂园融创等内房股，则是标准的在杠杆做多自己所处的内地房产业。这可能是为什么”近一年AH两地市场的房地产上市公司股价表现为何差异如此之大”，“为什么内房股涨了几倍依然显得便宜”的关键因素，请大家牢牢谨记。

2015年年中，股灾之后，部分区域的住宅地产行业，迎来了新中国房改以来，涨速最快、涨幅最大的一轮牛市。以深圳为例，一年时间，均价从30000附近涨至55000附近，涨幅超1倍甚至2倍的比比皆是。

一切的结果其实早在3年前已经注定，当一部分参与者押注看平(甚至小幅看空)而另一部分参与者却在拼死杠杆做多，而标的物迎来了一波超级牛市、涨幅接近翻倍的时候，参与者之间的资产体量和格局地位出现巨变不是理所应当的事情么?

所以我们看到恒大今年成为市值最大的大陆地产公司，融创股价在1年时间里翻了5倍。但是问题是，为什么房价早在2015年中就已经启动、但是股价是2016年年底才开始有所体现?还有，为什么会有那么多大名鼎鼎的外资在之前还高度看空内房股呢?