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成都的房价还会上涨吗？“中优” 以后，成都房价走势如何？

来源：当代财经网时间：2017-10-16 14:00:38

中优就是中心城区优化。中优的范围是五环以内，面积共1264平方公里。五环位于绕城高速和第二绕城高速之间，包括成都中心城区和温江、郫县、新都等二圈层区域的一部分。

“中优” 以后，成都房价走势如何？

主要分为三个方面。

一是优化城市空间形态，侧重空间优化;

二是提高产业层次，侧重产业升级;

三是提升城市品质，侧重城市配套完善。

目的就是给我们一个更美丽宜居的城市。

NO.2 为什么要 “ 中优 ”?

成都越来越拥挤。人多，2016年常住人口近1600万，国内位居前列。车更多，全市汽车保有量424.59万辆，全国第二。地铁从十字形到米字型，再到网状，一直在修建，一直很拥挤。每年冬天不期而至的雾霾更是让城市蒙尘。成都跟北京一样都是环形城市，如何避免摊大饼式的城市发展方式，让城市更宜居是此次城市规划的初衷。

实际上，中优只是成都城市规划的一部分，整体规划包括中优、北改、东进、西控、南拓。中心城区由于土地面积有限，历史积淀厚重，因此如何优化是重中之重。

NO.3 哪些跟房地产相关?

由于我们要聊的是房地产和房价，中优规划中哪些跟房地产相关呢?

一是降低开发强度，降低住宅和商业容积率

规定住宅容积率最高为2.5。简单来说容积率越高，房子盖得越密。对于发展商，容积率决定了土地成本在房屋中所占的比例。这两年地价猛涨，地价在房价中的比例要占30 ~ 50%不等，因此容积率降低意味着相同的面积上能盖得房子变少，或者说用于分摊地价的建筑面积变少了。成都住宅容积率在前些年一直比较高，一方面影响了舒适度，但另一方面也是成都过去几年能保持低房价的一个重要原因。因此，容积率降低后，土地成本比例提高，势必造成房价上涨压力。

二是降低人口密度

规划人口密度从1.58万人/k㎡减少到1.36万人/k㎡。可以参考上海。上海在2015年主城区人口密度就达到了9022万人/k㎡，其中最拥挤的是黄浦区，达到了34100/k㎡。因此， “ 中优 ” 规划中的1.36万人/k㎡这个指标介于两者之间，既不算拥挤，也不算宽松。成都市管理的人口在2016年底就达到2030万，一圈层核心区人口密度达到1.4万人/k㎡。因此在现有基础上要疏解人口。怎么疏解呢，措施之一是借鉴北京将动物园批发市场迁出去的做法，北门一些人流密集的大型市场可能要迁到其他区域。

NO.4 哪些因素影响房价?

我们首先来看看哪些因素影响房价。房价影响因素很多，按照方正证券首席经济学家任泽平的观点可以总结为：“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

首先“长期看人口”，因为人需要居住空间，因此，人口的增加就产生了对住宅的需求。中国的城镇化还要继续，因此大城市还需要不断的盖房子，而一线城市房价贵的主要原因就是人口不断涌入。因为人口的更替是缓慢过程，因此是长期过程。

其次是“中期看土地”，有了土地，才能盖房子，因此土地的增加构成了对住宅的供给。供给的土地多了，房价就会降低，反之会上升。并且有两大特点，城市的土地有限，并且政府是土地的唯一供给方。因为土地从整理、修建再到出售需要2-3年，因此需要一段时间，所以是中期看土地。

最后是“短期看金融”，这里有两方面内容，一是货币发行量。政府印钞多了，房子作为资产价格自然就上涨。二是金融政策。首付、房贷比例都会改变购房成本，影响交易量，从而影响房价，并且政策效应会马上产生效果，因此是短期看金融。

除了上面这三点，还有政策，会对上面三个因素都产生影响。比如户籍政策、计划生育都可以改变人口，土地供应计划和招拍挂政策可以影响土地供给，而货币政策、首付比率都会直接影响购房需求。

NO.5 为什么降低人口密度会影响房价?