西安楼市量价齐跌 城西房价跌幅最大 此前上涨靠外来投资客带动

2017年来西安住房消费市场一个新的变化是，购房面积需求跟随政策而变化明显，年初90~120平方米面积占市场份额40%以上，在限购政策尤其是6·28政策后，90~120平方米面积段开始出现下滑，截至8月底，占比下降至31%;占比一直处于17%~18%之间的120~140平方米面积段在8月底也继续下滑，跌破15%的市场份额。但是，70~90%户型占比在6·28政策之后连续两个月呈攀升之势，8月底达到了今年峰值26%，首次刚需置业需求明显攀升。从9月份开盘的项目房源推售来看，华远海蓝城、中航华府、金地西沣公元、融创天朗蘭园、紫薇西棠等多家项目开盘主力户型都是刚需和首改户型，面积都在100平方米左右。

对于西安房地产市场的新局面，杜佳琳表示：“沣东新城、港务区、秦汉新城、临潼新城已成为开发商拿地热点，市场和产品开始出现分化。”

地产板块表现各有千秋

楼市三环时代，西安各房地产板块的表现各不相同。

走在西安“名片”曲江会发现，主流在售楼盘集中而建，雁翔路公园南路板块集结了阳光城(7.190, 0.14, 1.99%)、万科、旺座城海德堡等楼盘;地铁4号线金泘沱曲江CCBD板块集合了曲江香都、金辉、大华曲江等项目;新开盘的有南路集中了保利、曲江美好时光、金地等。中国房地产报记者调查发现，目前曲江在售产品基本偏大户型改善，价格相对较高。均价大多在13000元/平方米。中国房地产报记者不完全统计，曲江目前楼市均价在13900元/平方米左右。

长安区主要在售楼盘中，绿地城是纯改善型产品，均价在16000元/平方米。万科城润园作为精装修产品，均价在12000元/平方米。综合来看长安10月上旬最新均价约9671元/平方米。

浐灞片区一直作为西安的价值洼地存在，房价较其他区域相对较低，目前，已步入万元时代，五证齐全，房源充足的楼盘较为稀缺。该区域楼盘多集中在地铁沿线，高新地产枫林九溪项目是该区域较为典型的项目，高层均价达到了11000元/平方米。

城北作为西安发展较早的区域，随着地铁的开通和道路交通的清晰化，成为了置业者选择的重点区域，在售楼盘均价在9500~10000元/平方米，代表性楼盘有碧桂园凤凰城、恒大国际城、中国铁建西派国际。

西安城西方向(包括高新、城西、西咸新区)的项目中，许多楼盘近期开盘的房源已经售罄，均价在10000元/平方米。

高新区均价为14583元/平方米。高新区主流楼盘中目前有房源在售的项目，主要以刚需、改善型产品为主，均价全线过万，但以主流楼盘中中端档次来看，多数均价在11000元/平方米左右，名企开发的改善型产品则在16000元/平方米以上。

相比高新区，城西区域户型明显比高新区刚需房较多，户型在70~120平方米区间居多，价位基本向10000元/平方米看齐。

西咸新区楼盘各有千秋，客群定位清晰，有200多平方米改善偏豪宅型项目，也有77平方米刚需型项目，针对不同购房群体，客群分化明显，均价在9000元/平方米左右。

对于西安各区域板块的楼盘分布及价格走势，杜佳琳向中国房地产报记者分析称：“高新、曲江多年发展积淀，城市地位进一步奠定，成为全市房价实现度最高的区域。未来可供开发的土地稀缺。城南、城东、城西、城北、长安、经开供求两旺，房价稳步攀升，土地以城市更新和棚户改造形式供应。浐灞区域快速去库存，受环境资源利好影响，房价攀升较快，未来土地潜在供应以商办用地和城中村改造居多。沣东、沣西、秦汉新城、港务区、航天房地产加快布局和发展，土地存量较多，未来发展空间较大。”

品牌溢价的竞合大幕拉开

房地产市场火爆发展背后，市场开发层面发生了深度生态改变。

杜佳琳亲历了市场一波三折的震荡。2017年4月18日出台第一轮政策，主要是商品房限售的政策，此轮政策对市场的影响不大，因市场主力客户都是买房用于居住。2017年6月28日出台第二轮政策，进一步强调限售政策，同时提出外地人限购政策。此轮政策出台半个月内对市场影响非常大，客户上门量下降50%左右，成交下降20%左右，但是随着政策出台时间的延续，政策在不断地消化中，到9月初影响消化殆尽，市场基本回归政策出台前状况。2017年9月13日出台第三轮政策，进一步强化限购内容，本地人限购2套房，外地客户限购1套房。此轮政策出台对市场影响比较大，尤其是对于高端改善类住宅，成交下降30%左右。

她表示：“现阶段西安市场仍处于供销两旺状态。纯刚需类产品受政策影响不大，对于高端改善类以及小面积2房以下产品影响较大。今年新进品牌开发商基本都2018年才能入市，将会为西安市场带来创新型产品和更高的产品品质。”

陕西省房地产研究会会长王圣学接受采访时表示，不断加码的限购政策对于西安这样以刚需为主的需求市场，不会引起太大的波澜。

过往西安楼市本土房企主导的市场格局发生变化，竞争格局的加剧，本土房企寻求与品牌房企合作成为潮流。

继2015年天朗与融创合作之后，在西安本土房企就掀起了与大牌房企合作的浪潮，万科收购宝天地产80%股份、融创与科为地产联手、恒大收购中渝国际城、宏府与当代置业、海亮地产分别合作开发项目，合作开发模式成为西安本土房企在竞争中求生存的重要模式。

合作代建的形式越发成熟，对于本土开发企业来讲，这不失为寻求出路的一剂灵丹妙药，这样的浪潮也就代表着西安楼市正在向品牌化房企时代迈进。杜佳琳表示：“在西安房地产市场新的格局下，本土房企有的选择和品牌开发商合作来抵抗市场风险，有的因早前土地低价获取优势而在市场中占据成本优势，有的另辟蹊径，以完全引领性产品占有市场先机。”

要么引领新需求 要么适应新需求

过去5~10年的时间里，西安的城市地位、经济环境与其他二线城市相比均不占优势，在此情况下房地产市场成交量以及成交价格均缓慢发展。

变化起于2016年9月底。当时，郑州、合肥房地产市场供应出现告急状态，一些客户开始进入西安市场，产生了第一轮西安市场的热销。由于全国楼市量价齐升的传导，西安房地产市场也出现量价攀升。进入2017年，大西安模式开启，无论是国家战略支持(一带一路、自贸区、国家级中心城市的愿景、米字型高铁的建设等)，还是西安本地经济引擎的发力(政府执政思想的转变、招商引资的火热进行、人才及户籍政策的助力等)都为西安房地产市场的发展提供了良好的基础。

杨东朗表示：“西安房价主要靠外来投资客带动，西安本地人炒不起来，这是历史原因，主要是经济发展相对滞后，地缘性购买力较弱，新增企业不多，就业人口导入不多，所以西安房地产市场一直较为平稳，西安本地主要是刚需为主，改善型住房需求较少，投资也就是近几年出现的事情，西安目前销售的房子购买对象本地人占一半，外地客占一半。”

对于一边是限购政策的加码;一边是城市扩容，引导高端人才数量逐年增加的矛盾局面。

杨东朗表示：“国家调控政策的主基调去年是去库存，今年是价格上涨过快，国家宏观调控房地产的主要思路是保持房地产的平稳发展，不能大起大落。西安第二季度涨幅太快，主要是基数小，增幅大，因此西安市政府出台调控政策，是与国家政策保持一致。”

他说：“限购政策只允许外地户籍买一套房，投资客炒房的机遇被封死了，西安房地产市场价格接下来将会趋于平稳，大幅升降的可能性不大。到第四季度各大银行已经把全年贷款额度用光了，接下即使有购房者有购买意愿也无法实现按揭买房。”

杜佳琳认为，西安经济快速增长，未来可预期的是大量人口流入，这是现实存在的状况，要满足住有所居，也要满足居者有其屋。以西安现行政策来看，外地人要满足2年社保就可以购买一套房。而西安人口快速流入是从2017年初开始，按这个政策执行到2019年初将有大部分外地客户具备购买资格。

对于西安房地产市场的未来，杨东朗说“产品质量、产品品位是房地产行业的核心，要么你引领新的居住需求，要么你就要适应新需求，这是房企在新的政策调控和市场条件下需要去做出调整，来适应市场的方向性新需求。”