成都十月房价地图 从密集的政策规划，谈未来的成都房价

双 流 区

均价：7986元/㎡

温 江 区

均价：6285元/㎡

郫 都 区

均价：6350元/㎡

龙 泉 驿 区

均价：7440元/㎡

新 都 区

均价：6540元/㎡

邛 崃

均价：5795元/㎡

都 江 堰

均价：6261元/㎡

崇 州

均价：6172元/㎡

大 邑

均价：5012元/㎡

金 堂

均价：4514元/㎡

彭 州

均价：4876元/㎡

蒲 江

均价：6986元/㎡

青 白 江

均价：5165元/㎡

新 津

均价：8221元/㎡

简 阳

均价：11270元/㎡

本文数据来源于成都搜房网、安居客、大成房产等，统计数据与主观感受存在差异，仅供参考，具体请以实际为准，可能存在个别数据错误

自今年年中以来，在一片激嬉笑怒骂声中，夹杂着混乱无序的各色人等，成都房产市场里各种妖艳货粉墨登场，时至如今，轰轰烈烈的金九银十貌似已经接近尾声。

事实上，说2017年有“金九银十”，是个伪命题，这把楼市大火起不源于它，灭也不源于它。

整体来看，成都六城区(下同)，新房成交量在连续三个月超过15%的跌幅后，在8月以3998套见底，9月由于市场热度有小幅反弹，达到了4140套，而10月，预计成交量3200套左右。这样的市场数据，是基于开发商惜售、全款风等高杠杆、名额费、政府限价等多种原因综合而来的。

另一方面，二手房市场定价权多在房东身上，在新房一房难求数据萎缩的同时，却因为供需关系而大放异彩。从7月到9月，成都二手房成交量从6270攀升到8676套，而10月，预计成交量为7200套左右。重新跌回7字头，并不是市场热度降低，而是国庆节超长待机引发的0数据。个人按照10月均值预计，若无国庆这张遮羞布，10月成交量应该与9月相差无几，甚至高出几分。

整体而言，不同的天时地利，相同的数据结果：新房和二手房在十月成交量都在下降，在数据上好看了，在政策上也好交代一些。

然而别只看表面上的市场热度，大家或许不知道，政府维持房产市场的稳定，熬得头发都快白了。一个社会，总有顾此薄彼的矛盾，政府有着经济发展的压力，有着房产及其衍生行业的需求，有着高层的要求，也有着民众的诉求。正如宇宙规律阴阳平衡一样，政府也在努力需求一个稳定的度。而如何把握这样的度，是要摸着石头过河的。

今天，我们就来扯一扯成都房产市场上的那些政策的含义以及未来的方向。

一、商改住?NO!——(商品住宅)看涨

4月21日，成都市规划局发布了《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，宣布商办项目“严禁擅自改变为居住用途”。至此，此前网传的成都商办管理新政正式出台。文中不仅要求开发企业和中介机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住，不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语。也要求商用办公不得接入天然气，水电气应按照商用标准收费，禁止按照非商用标准收费。

这一政策出炉之前，因为3月23日颁布了住宅限购的原因，大多开发商及中介为了吸引无资格购房者，打起了商用公寓“不限购”的噱头。而此次对商改住的紧急叫停，一方面可以强化住宅的地位，让住宅拿来住，让商品办公拿来商用，各行其道，各司其职。另一方面也极大地维护限购政策的尊严，想用公寓来破解限购?没门!其实政府也早就想下个定论了，只是缺一个机会，这次正好枪打出头鸟，一举推出这项政策，何乐不为?再一方面，也期望能搅动沉睡的住宅市场，以便去库存。

商改住禁令后，包括房天下在内的多家房产网站紧急下架了数百个公寓楼盘及其房源。市面上也一度有所收敛。但据我观察，该项政策执行不严，在近几个月，有不少的楼盘和中介依然在大肆宣扬“不限购”公寓的出售，当然，是或明示或暗示具有“居住功能”的。

另外，只是想不到的是，物以稀为贵，公寓的下架，竟也莫名地酝酿了住宅价格的上浮。

二、拒绝大盘，成都中心城区单宗住宅土拍不超过300亩——看涨

不知道大家是否还记得，今年初，成都市人民政府办公厅发出通知称，今后中心城区单宗商品住宅用地不得超过300亩，当时属于二圈层的龙泉驿、青白江、新都、温江、双流、郫都不得超过210亩，远郊则不得超过105亩。

这意味着今后成都将不多见超级大盘了。

超级大盘事实上在一定程度上具有区域定价权，像成都那些超过千亩的大盘，无一不是让周边小楼盘瑟瑟发抖的庞然大物。

比如华侨城、华润二十四城、南城都汇、中海国际社区、恒大天府半岛、雅居乐花园等，占地1000亩以上，这些商圈标杆，让在风险评估上更倾向于大盘、大开发商的购房者不断追逐，价格往往也居高不下。

而在政府看来，超级大盘的出现，往往也伴随着楼王、地王等牵动政府神经的词汇出现，在楼市降温的当下，显然是不符合时代潮流的。

而且，超级大盘往往需要资金相当雄厚的品牌开发商才有能力介入，而如今在寸土寸金的主城区，将单宗商品住宅限制在300亩以内，利于中小开发商进场，增加开发商和开发风格的多样性。但话又说回来，大开发商大面积拿地造城的决心一直都有，巨头们想做大盘，可以分批次拿下被割成小块的土地，这样一来，不仅地块单价会上升，竞价也将更加激烈但最高溢价又收到控制，对于中小开发商来讲，依然不是人家的对手。

至少从今年以来，成都土拍释放的地块，经过笔者整理发现，最大不过235亩，是9月21日拍卖的天府新区正兴街道田家寺村。

而从2016年12月29日以来的83块住宅土拍汇总统计，平均地块仅为78.13亩!这意味着一个小区大概是10来栋。即便对于那些200多亩还敢自称超级大盘的开发商来说，可别逗了!

小地块的增多，加速了对地块价值的发挥和凸显，我们也确实看到，今年以来楼面价不断攀升刷新高度，而给购房者带来最直接的是，房价居高不下。

于左于右，购房者都得承受。

三、到2022年底，全成都只卖成品房?——明为看涨，实则趋稳

10月17日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》，要求到2022年底，全成都市只卖成品房。

什么叫成品房?成品住宅是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位，基本达到入住条件的住宅。也就是简装房，当然在简装的基础上，还可以继续精装。

基于目前成都市场上的清水房+精装房格局，5年后，就变为了简装房+精装房的交付标准。

急于推行这一方案，政府是希望绿色节能环保，有效地减少装修垃圾，节约装修时间，提升和推动改善型居住品质。

环保之外，还有两层目的，第一是整顿装修市场，经历过自住装修的购房者都知道，成都装修是多么大的一门学问，难度完全不亚于买房。此举的推出，将涉及到一些低端劣质的装修公司洗牌，更多的变为开发商合作装修模式，装修公司对开发商负责，开发商对购房者负责。于后者而言，明显是轻松得多。

另外一层目的在于，贯彻房住不炒。投资客名下的毛坯房大多可以空置数年，继而成为了纯粹的投资产品，与房住不炒的观念相去甚远。今后成品房的出现，一方面可以提高房源的总价，抑制炒房的热情，另一方面成品房也可以简单布局，投入租赁市场，使得房产“住起来”。

关于房价，当然看涨。简装房相比毛坯房本就有着基本装修的成本，但如若刨除个别开发商动辄三五千一平的精装标准来看，统一的基装报价，又比单买毛坯房后自行装修来得更便宜。

总体而言，对刚需改善来说，房价稳定，对炒房投资来说，房价上涨!

四、成都中心城区执行最新基准地价，一级住宅用地基准价24300元/平——趋稳

9月30日，成都市国土资源局官网发布了《关于公布成都市中心城区土地级别与基准地价编制成果通知》，从数据上来看，天府广场周边区域及沿天府大道至南绕城片区划为 I 级，基准地价将达到24300元/平米。使得不少中介销售在朋友圈大肆鼓吹房价轻松上三万的节奏。

尴尬的事，没有太多人出来发声和辟谣。

尴尬不止于此，不早不晚，偏偏在成都多军空军对抗最激烈的关头，这份基准地价出炉，给了双方更多的素材和谈资。事实上，土地基准价格本就应该三年一调整，这次刚好是到时候了。

那么回到问题本身，最新的土地基准价格就意味着高房价吗?当然不是，比如 I 级住宅基准地价的24300元/平，容积率要求是3.0，意味着楼面价大概在8100元/平米，而且是天府广场周边区域及沿天府大道至南绕城这些炙手可热的片区。

试问下，最近几个的土拍，有多少是低于8100元楼面价的?又是些什么地段?

Ⅱ类楼面价是是6750元，大概西门-文殊院-东二环以及天府新区核心区;

Ⅲ类是5100元，大概是除了一二类的三环以及一二类周边区域;

Ⅳ类是4050元，大概是三环北-东以及近郊区域;

Ⅴ类是2850元，大概是犀浦、大丰、新都、北湖、龙潭寺区域;

Ⅵ类是1900元，剩下的边边角角。

现在，你们还觉得贵吗?

可以说，这些价格都是不算贵的，与三年前的上调，不过确实是土地更贵了，但相比目前的市场情况，还是相当保守和克制。

那些寄希望于土拍暴涨的人，应该望着自家周围土地基准价格痛哭一番。

五、购租并举、租售同权，不要误解了大方向——降价

建设购租并举的住房体系，多层次、多品种、多渠道地发展住房租赁市场是来自中央意图，是中央经济工作会议给地方下的硬指标。

广州在7月出台的一项政策中，明确提到要保障租购同权，同时要赋予符合条件的承租人子女，享有就近入学等公共服务权益。由于是一线城市，刹那间犹如楼市的深水炸弹。随后，成都、深圳、南京等12个城市启动住房租赁试点，消息传来成都，购房者的心呐!

其实大可不必担心。

且不论这一政策是否是献礼，单就租售同权里的入学，得到较为普遍的认知是买房>租房，特别是优质的学区，一般是轮不到租房者就已排满。

再者，如果租售绝对同权，房东是否可以变相涨价?租赁市场是否更加严峻?

中央倡导的购租并举的住房体系，实际上是为了满足基本的住房需求，让租赁市场充分发展，弱化住宅的投资及炒作意义，改变过人的房产观念，使得房子回归“住”的本质。

简单来说，没钱就租，有钱就买，房住不炒，住有所居!

另外，大量的出租房源出现，谁是最大的受益者呢?

六、成都人才公寓：为“聪明脑袋”解决后顾之忧——降价

为了配合7月下旬的外市本科学历即可落户成都，成都多部门还在8月初出台了人才公寓计划：未来5年，将新建人才公寓和产业配套住房35万套，租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时市场价格购买…

即便单单是人才公寓，以年均6万套来冲击成都新房和二手房不到10多万的年成交量，想必有着不小的看点。

这样的大手笔是有上述第五点购租并举的政策指导，更有成都本地面临的实际问题。在科学技术即是生产力的当下，抢人(才)大战，已经在多个一二线城市燃烧起来。根据中国指数研究院整理的一份数据表明，此前数年，成都人口流入数量大，但外来人口质量与其他中心城市仍存在差距。

成都市2012-2015年人口流入情况

因此在“住”的问题上，为人才解决后顾之忧，是先行于其他城市的明智之举。

更为关键的是，人才公寓计划也并非泛泛而谈，大家可以看到，在随后的几个月土拍中，建设“人才公寓”配套，不绝于耳。

而且在成都房管局官网的人才安居板块中，已有百余套可以随时让人才申请入住。

但人才公寓也有自己的弊端，其一是符合条件的人才太少，有能力的人才也不大会缺房;其二是可以租赁的房产面积较小、地段和楼盘品质有待提升。

希望后期在人才的定义上，有所放宽;在房屋的品质、口碑上有较强的市场竞争力;在公寓的推出的量上，有节奏有冲击力。这样，才能真正对限购商品住房，有较大的威慑力。

七、成都Loft、大幅面积赠送将成历史，刚需变看客——看涨

10月19日，成都规划公众平台发布关于实施《成都市城市规划管理技术规定(2017)》的通知，涉及住宅、商业类产品的多项规划新规。

一方面对容积率有了改善方向的新要求，核心区容积率最高也不超过2.5。对于这一规定的初衷，中优方案中的解释为：“成都容积率过高是导致交通拥堵、城市形态较差、特色不突出的主要原因。”

容积率越低，居住舒适度越高，而目前成都市面上的楼盘容积率大多在3.0-5.0。容积率的降低，使得房源数量将减少，从这一层面来看，开发商为了利润，相应的房价想必只涨不跌。

另一大亮点是新建住宅建筑不得设置底商，商业应独立设置。这意味着成都市面上普遍的底商+住宅模式将有所遏制。底商是否应该存在，在业内有不同的声音，一方面底商可以方便居民生活、开发商还可以通过底商的利润来拉低上层住宅的均价。但另一方面，在安全、卫生、噪音等方面也是一大经久不息的槽点。

目前政策要求封杀底商的存在。

然后是住宅限定最高3.6米层高，也就意味着以前买一层送一层的跃层将逐步退出历史舞台——今后的跃层设计，将会把一楼和二楼均计入建筑面积。

对于公寓，今后将不再有出挑阳台和飘窗等设计，一梯N户的公寓设计将成主流。此外，曾经流行的有挑高设计的商办类产品LOFT也将绝迹。

而且还进一步限定了住宅的赠送空间，以前“偷面积变相增大容积率”的做法被进一步限制，将飘窗、露台、退台和空调板等也纳入了面积控制的规定当中，加大了对面积赠送的限制。

如此种种，在规范行业，给购房者带来居住体验的同时，也不可避免拉升房价。

对于这些，开发商的反应或许早已布局。

如果说，降低容积率和消灭底商是为了提升居民的居住品质，那么越来越多大户型、精装修、高端盘的出现就是开发商为了利润突破政策遏制所做的集体反弹。

八、成都总规、东进、中优规划，天府新区和龙泉山脉以西是楼市热点——看涨

今年4月底，在成都市第十三次党代会上，一幅“东进、南拓、西控、北改、中优”的规划图，勾勒出了这座城市的未来发展蓝图，也解答了1600万市民的城市发展之问。

随着规划的深入，目前已经披露了成都总规、东进及中优方案，有需要的朋友可以加我文末微信进群，分享给大家细读。

单就草草读完这些政策细则而言，我有几点感受：

1、从“两山夹一城”到“一山联两翼”，城市向东向南的基本方向新形成。城市新增人口重点在龙泉、简阳、淮州等东部地，以及双流、天府新区等南部地区，而原中心城区基本维持现状。这点在借鉴和学习北京-雄安新区的模式，而这种模式在成都是否能生根发芽，需要时间来见证。

2、东进在于工业东进，产业上需要明确于南拓和中优的区别。龙泉山脉以东，在交通先行的同时，主打工业、生态，不具有比拟中心城区房价的条件。在房价上有其合理的市场供需上涨，也会有政策的引导和先入为主的调控。

3、中优在于降低开发强度、降低人口密度、降低建筑尺度、提高产业层次、提升城市品质。更像是“把神还原为人”，一改过去粗放式扩张的布局，转而走安静祥和精品宜居的城市方向。

成都中优后的房产市场，将在矛盾和摸索中前行。一方面开发强度的减弱，使得新老迭代变难，城市蜕变减缓，另一方面又凭借“物以稀为贵”，会在短时间内难以被复制和替代，目前仍未见顶，短期仍将看涨。

成都，在努力学习北京，但还是缺乏北京的软实力。在这种无力全面起飞的背景下，耳目一新的龙泉山以东-高新区-天府新区核心区将依然是今后10-20年内值得上车的区域。

九、严查楼市乱象，拍手称快——降价

在上周大会刚刚结束的时候，国家多部委联合发布通知称将进行为期一个月的楼市整顿，对开发商和中介进行包括不明码标价、虚假价格、捆绑销售以及捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格等违法违规行为的检查。

无独有偶，面对怪相频出的成都楼市，早在9月28日，市政府出台了关于进一步加强全市土地上市与供后监管的意见，其作用在于限制了开发商限制囤地和滚动开发，给成都调控打了个“补丁”。

在中央统一部署下，疲惫不堪的地方政府，面对楼市层出不穷的乱象，或许应该立即拿起尚方宝剑，有力而果断的去执行，才能缓解楼市矛盾，赢得民众信赖。

事实上，在上周末(10.28-29日)，成都新房供应4000套，但缺货已久的楼市显然低估了购房者的热情，多个楼盘，几乎“秒光”。

而在这秒光的背后，却不乏质疑的声音。

四川网络广播电视台报道称，温江区某楼盘开盘后仅仅几分钟的时间，售楼部就表示没有房源了。但是售楼部门口的房产中介公司却声称有大把的房源，且每平方的价格却要比售楼部高出上千元，购房者怀疑开发商伙同中介，在限价大环境下“走过场”，最终还是以高价售卖给场外购房者。

虽然开发商后来出面澄清，但面对如此种种的楼市乱象，已经亟待甄别和整顿了，我们期待一些“杀鸡儆猴”式惩处的出现。

以上种类繁多的政策，其实都是各方拉锯战的结果，最终是否顺遂人意，还要看执行的透彻度。

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就个人对后期楼市的观点来看，成都楼市目前已经进入了深水区，但好戏或许还没结束，大家不要散早了。

在大会结束后市场舆论普遍看空+犹豫的情况下，购房者却在上周末来了一记反杀，因此多空对决还会互骂SB，持续相爱相杀好一阵子。

但单就目前房产走势来看，我认为仍未见顶，此前买房的人群不必担心当了接盘侠。在未来，成都房价长期看涨，只不过涨幅可以理性和低调很多——这还是强力压制的结果。

对于刚需一套或小改善而言，随时都是上车的好时机。对于投资投机客，你们行行好让一让。

今日，杀割!