各地住房租赁政策落地住房租赁市场的影响有哪些(附龙头股)

来源：财新网时间：2017-11-06 17:14:00

引导租赁市场发展的政策东风之下，REITs产品持续受关注。

11月3日，全国首单住房租赁类REITs(房地产投资信托基金)产品，也是首单长租公寓权益型类REITs产品，新派公寓权益型房托资产专项计划(下称新派公寓计划)在深交所挂牌。

据深交所网站显示，新派公寓计划产品总规模2.7亿元，标的物资产为北京市国贸CBD区域的“新派公寓”。该产品获得AAA评级，发行利率为5.3%。

联合评级近期发布研究报告表示，新派公寓计划的发行起到示范作用。长租公寓企业面临前期资金占用巨大、租金回报率低或再融资难度较大的问题，同时，公司又持有大量现金流稳定的租约，若将租约现金流证券化将一劳永逸。

报告还指出，国内长租公寓资产证券化模式可分为两类，一类是租金收益权ABS，一类是类REITs/CMBS。

租金收益权ABS是指，以租金收益权作为资产证券化融资的资产。意味着这类企业不拥有物业所有权，一般为轻资产运营企业。

重资产企业则是在类REITs和CMBS两种模式下选择，以实现长租公寓项目融资或退出。REITs和CMBS的本质区别在于REITs为权益类投资工具，CMBS为债券类投资工具。CMBS对应的是偿付借款本息;REITs则是强制股息、强制分红形式向权益人分配。REITs的底层资产是不动产，收益来自租金收入和房产升值。

新派公寓此次推出的产品是类REITs。这类产品因为没有产权，所以只享受资金的收益，缺失土地升值带来的红利。

在沪深市场刚刚起步的REITs，在国际市场上已经运行很长一段时间。现在亚洲最大的REITs是香港的领展房地产投资信托基金。领展持有的物业主要来自于香港房屋委员会。2002年开始，香港特区政府决定停售居屋(廉价房)，房委会面临财政困境。2004年初，房委会决定拆分其部分零售物业及停车场，将这些商业物业打包成立REITs，募资约250亿港元，100%的股份向公众募集，当时全港高达50多万人认购，冻结资金2800亿港元。

数据显示，至2017年3月31日，领展投资物业组合估值达到1740.6亿港元，侧面反映出REITs收益可观。

由此可见，REITs不仅有利于房地产公司融资或套现，对于普通投资者来说，也降低了其投资房地产的门槛，原本看好房地产市场需要购置房产，REITs的出现打破了这一观念，工薪阶层也可以参与进来分享收益。

近期，各部委和各个城市住房租赁新政频繁发布。7月20日，多部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，积极盘活存量房屋用于租赁。

8月28日，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

伴随着住房租赁政策的不断加码，保利地产也瞄准了这块市场。近日，“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”由上交所批准，采取分期发行方式，发行总额不超过50亿元，将成为首单储架发行REITs产品。(记者潘宇静)

住房租赁市场要搞大事情?5大一线龙头股加速行情可期

业内分析人士人认为，银行抢滩住房租赁市场有重要意义。首先，将加速房企推出更多租赁房源，缓解房价上涨压力：相较于直接销售，住房租赁回款期长、回款速度慢，以银企合作模式开展租赁业务，房企可加速回笼资金，加速其将空置房转变为租赁房推向市场，增加供给;其次，政银共推住房租赁平台，发挥监管和服务作用，住房租赁市场规范化发展，最后，银行推出个人住房租赁贷款产品，具有利率低、额度高和期限长的优势，将促进租房人群占比提升和租赁市场发展。

方正证券(601901,股吧)研报分析认为，当前房地产行业相对估值已经创历史新低，机构持仓也在历史低位，今明两年业绩确定性非常强。因此在存量博弈的环境下，房地产板块具有吸引力。周期下行和政策不放松，房地产行业难有持续整体性机会，但方正证券认为有确定性强的结构性机会，两条主线：房地产行业集中度提升下的龙头和黑马、区域主题催化的资源股。受益集中度提升、业绩增长确定的一线龙头包括，保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)、招商蛇口、万科 A、华夏幸福(600340,股吧);催化确定、业绩支撑估值的区域主题包括，北京城建(600266,股吧)、深振业 A;高成长低估值，有望冲击一线的二线黑马包括，旭辉控股集团、新城控股。