海外投融资庞氏骗局，中国的房企须谨慎了

除了监管政策让中国企业海外房地产投资动作进一步缩水外，未知的风险漏洞也敲响警钟，例如由EB-5引发的庞氏骗局，导致众多中国移民投资个体中招，而依靠EB-5项目进行融资的中国企业海外项目，其融资风险和漏洞同样值得关注。

多起EB-5投资陷骗局 涉中资项目

近日，据时间财经爆料，由绿地开发运营的“绿地洛杉矶大都会一期公寓”，涉及的EB-5投资项目，涉嫌区域中心诈骗案件，引发中国投资人维权事件，他们担心区域中心如果被吊销执照，不仅将面临永久绿卡获取延期的情况，甚至还将陷入“人财两空”的处境。

据其报道，“绿地洛杉矶大都会一期公寓”的投资结构由三方构成，5200万美元的银行贷款，1亿美元的EB-5项目贷款，以及6579.68万美元的绿地投资。其中1亿美元的EB-5项目贷款占比46%，于2014年第三季度由200名来自中国的投资者出资构成，贷款为期5年，预期仅有累计1%的利息。

EB-5是美国自1990年推出的投资移民计划，要求申请人在一家美国企业至少投资50万美元，直接或间接创造10个就业机会，就可以可获得临时绿卡，2年后，符合条件，可转为永久绿卡，实现永久居住。

EB-5不仅满足了外国人在美国实现永久移民、接受优质教育的愿望，还为美国直接带来就业并创造税收拉动经济增长，同时，超低贷款利息为在美企业开启低成本融资通道。三方利益驱动下，EB-5投资移民在美国呈现爆发式增长，特别是受到来自中国移民投资者的欢迎。

但是，火爆背后，EB-5乱象频出，诸如区域中心虚设EB-5项目骗取投资者资金，或者是联合开发商挪用投资者资金等等，不仅令大批中国投资移民家庭受损，还使得EB-5项目投资的物业开发延期停工等等。

上述“绿地洛杉矶大都会一期公寓”，据美国证监会网站诉讼信息显示，实际上同绿地集团关系不大。其EB-5项目挂牌的美丽家园区域中心实际控制人陈氏夫妇通过其中方机构，从45个投资者处募集了超过2250万美元的资金，一共挪用近1210万美元。目前，陈氏夫妇的资产被冻结，区域中心被证监会接管，处在被吊销的风险之中。

据时间财经报道，上述EB-5投资移民的中介公司亨瑞移民和项目基金管理方A&J资本向投资者表示，绿地洛杉矶大都会一期公寓的项目资金没有被区域中心挪用，而是在A&J资本的监管下，由项目基金公司的账户转到了绿地美国的项目公司帐户，同时绿地项目公司的汇丰银行账户被抵押给项目基金公司。

一位投资移民机构的负责人告诉V房产，虽然没有挪用其中200人的投资资金，但是由于另虚设EB-5项目并挪用资金，区域中心面临被吊销的风险，这种影响是巨大的。一旦被吊销，投资人的移民计划与进度将严重受到影响，甚至是面临“人财两空”的结果。

“那么唯一的补救方法就是通过律师诉讼，寻找新的区域中心接替，但是很多材料要重新审核，即便获得美国移民局I-526批准，也得从头再来，而且美国法律诉讼时间很长。”上述负责人表示，这对于以获取永久绿卡为目的的很多中国投资者来说，是一个重大打击。据他透露，部分投资者一边维权一边寻求新的移民途径。他们公司接手的客户中，有投资者来自这个项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中国人投资EB-5项目，不是简单地获取投资收益，而是更依赖此类投资移民的便捷通道。但此类政策比较复杂，一旦出问题，无论是投资还是移民，都会面临很多尴尬。

V房产向绿地集团以及中介公司亨瑞移民询问此事，截至发稿，并无回应。有知情人士透露，虽然上述事件对绿地洛杉矶大都会项目进展并无太大影响，但是类似的事情还需引起中国开发商的重视，因为已经存在着资金被挪用项目遭遇停工的情况。

上述区域中心虚设的庞氏骗局仅仅是众多案例中的一个。今年年初，美国证券会起诉旧金山区域中心及其负责人ThomasM. Henderson，涉嫌应该将投入到EB-5项目中的资金私用。7月，纽约史岛摩天轮项目突然宣布无限期暂停，超过420个中国家庭参与了该项目的EB-5投资项目。8月，拉斯维加斯SLS酒店项目因经营不善正在寻求破产或资产重组，前期客户的永久绿卡虽然解除问题不大，但资金面临亏损。

EB-5融资背后的风险警示

近几年，随着人民币利率下降、美元进入加息周期，特别是2015年，国内实体经济疲软，海外投资成为境内保险机构、开发商、中小企业、高净值人群等配置资产、分散风险的重要途径。

来自第一太平戴维斯的数据显示，2016年第一季度，从亚太流入全球的房地产投资达到160亿，中国占比达到64%，其中，保险资金占比80%，而在2015年，这一数据是22%、60%。

但中国企业特别是保险企业海外疯狂“扫货”的举动，似乎引起了监管层的注意。2016年开始，中国企业海外房地产投资开始受限。先是安邦财团撤回对喜达屋140亿美元的收购要约，后市场传出复星、绿地被告知限制其海外投资规模，虽然两个公司均在第一时间给予了否定。

一位主导过海外大宗房产并购的企业高管曾透露，“大型企业的资金很难走出去，特别是保险企业，2016年保监会收紧了险资的海外投资额度，政府已经在慢慢控制资本外流的速度。

根据戴德梁行近期发布的《中国境外投资市场报告》显示，2017年第三季度对外投资交易额骤减，中国境外房地产投资同比下降51%至25亿美元，这是自2013年四季度以来季度投资总额的最低成交记录。

国内资本外流受限，中国企业在海外项目只能寻求其它融资渠道，而EB-5项目超低贷款利息成为企业融资的选项之一。

据了解，中国开发商在美国募集EB-5资金呈增长趋势。绿地除了洛杉矶大都会一期之外，二期和三期以及纽约太平洋广场项目均通过EB-5渠道进行部分融资，还有万达•芝加哥EB-5项目、洛杉矶•泛海广场EB-5项目、鑫苑置业布鲁克林威廉斯堡的“Oosten”、 朗诗的“波士顿Pierce”、 中建集团新泽西的75 Park Lane项目等等。

但是，就如上述所说，EB-5在美国乱象丛生，暗藏风险，令众多中国移民投资客蒙受损失，同时，这对于用此方式进行融资的中国企业来说，不可谓不敲响警钟。

有分析人士认为，如果区域中心将用于项目开发的资金挪用，那将影响项目的正常建设进度。在严跃进看来，不少项目中EB-5融资占比很大，如果资金被挪用，将会严重影响项目资金链状况，从而影响项目的开发。另一层面，对于中国企业海外品牌将形成一定的污点。