楼市入“寒冬”，北京的土地市场在2017年却仍保持火热状态

来源：中国经济网时间：2017-12-26 14:06:35

本报记者王峥

经历了史上最严调控后，一季度还异常火爆的北京楼市急速降温，无论是新房还是二手房，2017年的成交量均大幅下滑。

不过，虽然住宅市场遭遇“寒冬”，但北京的土地市场在2017年却仍保持火热状态。在供地较为充足的背景下，北京2017年的土地成交金额已达2796亿元，由于月末还有一宗底价37亿元的地块入市，因此今年北京的土地成交金额也将超过2800亿元，同比增幅超过220%，创下了新的历史纪录。

对此，有业内人士指出，随着北京土地供应的增加，未来几年入市的住宅数量将得到一定保证，从而进一步平抑房价。

此外，值得注意的是，龙头房企在北京区域的销售额继续保持增长，且市场集中度也大幅提升。例如今年的北京销售冠军万科，全年销售金额预计在310亿元上下，占据了超过10%的市场份额。“北京是国内最成熟的市场之一，在这里做地产开发的门槛越来越高，龙头房企的综合优势也最明显。未来随着行业兼并重组的加速，全国楼市的市场集中度也将趋近于北京市场。”有业内人士称。

新房二手房交易量双降

根据中原地产研究中心统计的数据显示，截至12月24日，在今年仅剩7天的情况下，北京新建商品房合计签约量仅26253套，预计全年在2.65万套左右，创下北京楼市自统计网签数据以来的历史最低值，且同比下调45%。

中国指数研究院的数据也显示，2017年预计北京市商品房将实现成交金额2760亿元(含自住型商品房)。相较2016年近5000亿元的总成交水平，2017年的市场缩水近一半，甚至比2015年也要下降21%。

而占市场成交比重最大的二手房，情况则更为惨淡。“2017年北京二手房住宅的成交量大约在13.4万套，相比2016年的27万套暴跌了51%，这一成交量也是2015年来的新低。而如果只看4月份往后的成交量(开始受到调控新政影响)，那么同期的数据甚至低于楼市最低谷的2014年。因此，可以预计的是，2018年北京二手房市场成交量将继续低迷。”中原地产首席分析师张大伟指出。

同时，从上述数据也可以看出，北京二手房的年成交量已是新房年成交量的5倍以上。而业内普遍认为，这一趋势未来还将加剧，存量市场的地位也将越来越重要。

在成交量大幅下滑的同时，北京的房价也开始走弱。根据国家统计局最新公布的数据，11月份北京新建商品住宅同比下滑0.3%;二手房价格同比下降0.9%，环比则下降0.5%，降幅位列70大中城市之首。

值得注意的是，即便是以往价格最为坚挺的学区房，也没能避开这一轮价格调控，年末主城区部分学区房的价格较3月份的最高点已跌去20%，非学区房的降幅则更大。

而造成北京楼市量价齐跌的最主要原因，便是3月份及此后出台的一系列楼市调控措施。由于上述政策立即生效，并未留下任何缓冲期，效果也是立竿见影，对市场产生了巨大的影响。“一季度北京楼市成交的主力是改善型需求，这些换房族的第一套房子大多都有贷款，因此即便现卖后买也被认定是二套，不少人的首付因此大幅提升，不得不放弃了换房计划。”有中介门店负责人表示。

而到4月初，北京相关部门在18天内已密集出台10个房地产调控措施，包括非京籍购房需连缴个税60个月、商办项目不得作为居住使用等。在这套威力巨大的“组合拳”面前，一季度以来北京高烧不退的楼市迅速降温。

“北京今年内已发布了近50次各类调控措施，密集程度可谓史无前例。同时，今后五年北京还将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，可进一步稳定社会预期，抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行”。张大伟称。

土地成交金额创新高

实际上，北京除了计划在未来5年完成25万套共有产权住房的供地，今年的整体供地量也较去年大幅提升。

根据中原地产统计，截至12月21日，北京供应住宅用地76宗，规划建筑面积1049.99万平方米，同比上涨318%，创最近4年新高。同期，北京实际成交宅地70宗，规划建筑面积951.9万平方米，同样为最近4年来新高。

而在12月21日北七家地块以64.8亿元成交后，北京年内土地市场的成交金额已达到2796亿元。加上随后几天将要拍卖一宗地块(低价37亿元)，北京土地市场全年的成交额将超过2832亿元。这一金额不但超过了2015年的2217亿元，较2016年更是增长了超过220%。

“随着楼市调控的持续，开发商的资金压力也越来越大，虽然全年土地市场成交总金额刷新了纪录，但土地价格在年末明显的从高位回落。地溢价率明显下调，北京宅地全年的溢价率是26%，而11月份以来北京土地住宅溢价率已跌到了8%，除了石景山一宗地块溢价率达19%意外，其他地块的溢价率都接近于零。”张大伟称。

市场人士也预计，除了部分优质地块外，北京2018年的土地市场很难再现2017年上半年的热度，而这也有助于降低市场对于房价上涨的预期。