共有产权住房的发展或将成为2018年重要发展方向

来源：全景网时间：2017-12-28 19:10:46

住房体系从“购租并举”到“租购并举”的转变:相比去年会议的“购租并举”,此次会议着重强调“租购并举”,“租”“购”换位进一步强化了租赁市场发展的定位,意味着我国住房制度从过去“重售轻租”向“租购并举”的体系转变。此外今年会议较去年相比增加提出“因地制宜发展共有产权住房”,从保障层面强调了住房体系将趋向多元化,我们认为共有产权住房的发展将成为2018年重要发展方向,租赁住房、共有产权房等类保障产品将更多地在供给结构中体现,以保障居民“住有所居”。

“房住不炒”仍是主基调,调控政策不放松:此次会议提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,结合前期中央经济工作会议强调“调控政策的连续性和稳定性”,我们可以明确“房住不炒”仍然是中长期房地产市场将面临的定调。同时对比2017年所提出的“支持居民自住购房需求”,2018年将“自住购房需求”进一步细化为“满足首套刚需、支持改善需求”,我们认为这一点其实从思路上并未发生变化,不能贸然解读为政策放松预期。近期部分三四线城市也已陆续出台调控升级措施,由此来看,坚持调控不动摇仍将是贯穿全年的思路。

去库存仍保持惯性,棚改目标超预期:在库存思路方面,从2017年会议提出“坚定不移去库存”到此次会议的“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,可以看出住建部较为认可今年三四线城市去库存所取得的成效,我们认为去库存效应仍将在未来一段时间保持惯性,并将对房地产中短期投资构成支撑。棚改方面,本次会议制定的“2018年改造各类棚户区580万套”目标超出市场普遍预期,但也意味着后续三年棚改规模的节奏可能并不会像此前均摊。同时今年会议并未出现推进货币化安置的描述,意味着部分去库存效果较好的城市货币化安置的必要性在降低。对于2018年,我们假设棚户区改造对应每户面积为80平米,若能够完成棚户区改造580万套的目标,则2018年销售面积增速将从我们此前判断的-7.6%改善至-5.6%。

长效机制下寻机遇:从此次住建部部署的任务来看,2018年住房制度、政策基调基本符合原先预期,“房住不炒”的定调从未变化,但棚改任务安排超出预期,意味着整体2018年去库存和投资的支撑力度边际增强。我们认为2018年行业基本面略有回落,政策仍将保持严格管控、差别化管制,相对而言,龙头将在此环境下冲击更高的市场份额和并购机遇,建议继续关注A股地产公司中具备“价值与成长”的房企:华侨城A、保利地产、万科A、金地集团、建发股份、阳光城,转型创新品种:滨江集团、光大嘉宝等。

风险提示:房地产政策不确定性、房地产市场成交大幅下滑、棚改推进低于预期等。