深圳715加强楼市限购令 主要从5个方面进行调控

笔者有朋友在深圳做房地产销售，和我们当时迎接北京2017年317政策一样，其实提前在房中介圈子里是有一些风声的，深圳也不例外。7月初以来，他们也赶紧帮已经签署交易合同的客户紧锣密鼓地打印网签合同，以应对随时可能出现的房产政策。伴随着最热的715深圳调控令，深圳极速上涨的房价总算是刹住了车。

把细则仔仔细细研究可一遍不难发现，这一波深圳限制政策，走的完全是北京的老路子嘛!

主要从5个进行调控：

第一，购房资格方面，要求本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保。

不知道大家注意到没，早在2020年3月份深圳开始的人才落户计划，说实话门槛非常低，35周岁以内的大专学历，交满6个月社保可以直接落户。作为一名刚刚落户天津的本科生，对比在历时3个月各种递资料转档案后终于落户天津成功，我感觉受到了莫大的侮辱，好歹深圳也算是一线城市，这落户不要太简单。

据悉，深圳常住人口有2000万，而2019年深圳的净增人口达到了41.22万，而人才引进的人口数量预计在28万左右!28万什么概念!一个萝卜一个坑，人才来了就会考虑居住，考虑买房，所以每个城市放开人才落户后短期内必然会出现房价的攀升。

深圳作为成熟的一线城市，土地基本上已经被占用，能用来新建居住房屋的地方不够，库存不足，供小于求，市场规律下也必然涨价。而限购为何在人才引进后的4个月之后才出台，笔者真真有个大大的问号。

第二，夫妻离异后三年内买房按照离异前套数计算。这个好理解，自然是为了避免假离婚假结婚买房。之前我曾见客户操作过，在限购令下想要拥有更多的购房指标，或者找一个当地户口的结婚，买完房后再离婚。或者，夫妻两个把房产过户到一个人名下，离异后，无房一方腾出指标买房，买完再复婚。然后再更名，再离异，再买房，再复婚，如此循环，只要有实力，买多少套都行。

这个明面上没人会说，却是买房圈子里近乎人人皆知的潜规则。这种暗箱操作，严重的钻了政策漏洞，故而长久以来炒房状况很难遏制，似乎总是“上有政策，下有对策”。更可气的是，经济实力越强，可能胆子越大，越敢这样做，更是催生了一波帮忙找单身本地人办理假结婚假离婚的介绍机构。这下好了，至少在一定程度上加大了假结婚假离婚的难度，希望能够扼杀掉一部分投机倒把的购房人。

第三，是关于贷款成数的变化，规定如下：

1. 无房无贷最低30%首付;2.无房有贷，购买普通住宅最低50%首付，非普通住宅最低60%首付;3.有房有贷，购买普通住宅最低70%首付，非普通住宅最低80%首付。差别化贷款政策，第一类是刚需客户，没有买过房，没有用过贷款，第二类是已经用过贷款，一般见于置换客户较多，首付比第一类已经高了20%-30%，一套300万的房子，首付多出来了60-90万。这就是我为什么建议您第一次贷款买房一定要慎重，在自身力所能及范围内应多贷，同样首付情况下可以选择标的额大一些的房子，争取一次到位，省掉后期置换的麻烦。千万要注意力所能及哦，首付能力够，还款能力够，否则就会变成我之前那篇文章里说的，《房贷为什么让穷人更穷》，感兴趣的小伙伴可以翻阅历史文章。

第四，一个是要提高指导价，第二是转让增值税的免征从2年调整到5年。

关于提高指导价，是因为二手房交易行业里存在另一个潜规则，合同是双份的，一份是买卖双方按照房价签订的成交合同，另一份是建委备案的网签合同。网签合同价是按照当地小区的指导价来计算的，也是后面缴税的计税价格。比如房源成交价格为90平600万，建委规定该小区的指导单价为3万，那么网签合同价是270万，按照270万乘以税率来计税。要调高的就是指导单价(文中的3万)，意味着同样的房源政策后税费要多交了。这个对于房价的影响要另外分析，主要是政府的收入会有所增加，而且固定的，隔了几年，随着房价的上涨，指导价固定的按例都要调整。

关于转让增值税免征期限从2年调整到5年，意图即为鼓励业主把房源留到5年后再卖，因为税费虽然为客户承担，但羊毛出在羊身上，税费低了，业主实收房价也多。

最后一项，是非普标准的提高。套内大于120平或房本面积大于144平米，或成交价高于750万都属于豪宅。按照非普通住宅来计算，这个影响的较多，比如对于客户的首付成数，以及税费计算方式。非普通住宅的贷款少，税费高，变相加剧了该类房源的购买成本和持有成本，对于炒房客来说能否知难而退是个待商榷的点。

其实本质上这些政策只是暂时限制了房子的流通，对于客户来说买房没资格，对于业主来说持有5年可以多卖一些钱，最终导致的结果就是成交量暂时冷却了，房价涨势得到了遏制。但实际上，供求关系本质并没有解决，深圳和其他城市一样，依然存在房源少而客户多的问题。

像我们买春运火车票，虽然黄牛很可恨，国家在极力的打击黄牛，但是如果不增加春运的火车列数，不开通高铁，火车票将仍然一票难求，不解决根本问题。伴随着城市化进程的加快，城市因医疗教育就业等的得天独厚资源优势，越来越多的人选择在城市生活，而房子作为中国传统观念里家的属性，需求只会越来越大。短暂的压制短期内限制了房价，而建立长足有效的房地产保障结构，租售并举，加快推进房地产税的实施，才有可能根本上解决居住问题。