商品房成交增速总体放缓行业格局加速分化

来源：经济参考报时间：2020-08-21 08:18:09

8月20日，阳光100公告披露上半年业绩预告，预期与2019年同期相比，2020年中期溢利将减少不超过70%。据悉，主要原因在于受到上半年疫情所带来的不利影响所致。

8月中下旬，上市公司进入中期业绩密集披露时段，根据房企已经披露的上半年业绩预告、或者半年报内，“疫情”成为核心关键词。在此非预期因素冲击下，上半年房地产企业业绩普遍遇挫。

8月17日，远洋集团发布的中期业绩显示，上半年全口径合约销售金额418.4亿元，同比下降30.4%;合约销售面积为219万平方米，同比下降23%;上半年业绩完成率只有32%，下半年业绩压力较大。

克而瑞地产研究中心分析师沈晓玲分析指出，上半年远洋集团实现营业收入193.74亿元，同比上升17.6%;归母净利润12.23亿元，同比下降34.8%。毛利率23.07%，同比上升2.68个百分点，而归母净利率6.31%，同比下降5.07个百分点。

沈晓玲表示，远洋集团营业收入和毛利率同比上升但是归母净利率同比下降主要有两点原因。“一方面是远洋集团去年合联营收入较高，且有出售附属公司权益的收益，因此今年上半年净利润整体出现下降。另一方面是企业计算项目的权益占比较去年同期下滑，2020年上半年，归母净利润占净利润比例为61.8%，较去年同期下滑12个百分点，远洋需要适当提高合作项目权益比例。”

根据业内多家市场机构的统计数据，截至7月底，全国商品房销售业绩涨幅虽持续恢复，但累计涨幅尚未转正。亿翰智库方面认为，2020年，房地产市场大概率维持在当前比较稳定的状态。但是许多房企2018年以及2019年布局的高价地项目已经相继进入结转阶段，因此预计2020年房企净利润率整体上仍有下降的空间。

在商品房成交增速总体放缓的情况下，行业格局加速了分化。疫情暴发初期，线下售楼部普遍关闭，销售活动停止对企业资金回流带来严重的打击。此后多数大中房企采用线上售房以及打折促销等手段吸引购房需求，缓解企业资金压力。但是对于中小房企而言，由于项目数量有限，去化下降将导致自身现金流更加紧绷，再加上此类房企存在融资难度，用于后续项目开发的资金将极度有限。

因此，亿翰方面认为，“债务水平较低的房企，短期内偿债压力较小，其应对困境相对更为从容;对于债务水平较高的房企而言，面对类似疫情的困境销售回款受阻，可能会导致企业流动性不足，甚至面临一定的生存危机。所以，在2020年新冠肺炎疫情影响下，房企债务水平极有可能演变为行业格局的分水岭。”

不仅如此，即使是头部房企，同样面临增速放缓的压力。当前，龙头企业已经开始纷纷转型开拓多元化业务。例如：万科涉足生态农业、碧桂园布局机器人业务，恒大开拓新能源汽车。在业内看来，龙头房企纷纷进行多元化布局，正是希望通过新的产品链寻找让公司持续经营和长期发展的动力。