社科院预测2020年中国房地产发展趋势：房价将横盘2-3年

9月7日，中国社科院发布了2020年版“中国房地产蓝皮书”，分析并预测了2020年中国房地产发展趋势。

社科院预测2020年商品房销售面积、金额、均价，三值均跌。

【1】

房价将横盘2-3年

《蓝皮书》指出近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势。除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外，整体上的房价大涨大落都是小概率事件。

高位盘整是股市用语，大意是指房价在某个小的区间内上下波动，通俗讲就是房价不涨不跌，比较稳定。

社科院给出的原因主要有3个分别是：

城市人口仍然增加，住房市场需求仍然旺盛，房价下跌可能性极小;

房价已在高位，大涨之后要有一个喘息期，高层会严格控制房价上涨;

调控目标由控制房价过快上涨和去库存转向为三稳(稳地价、稳房价、稳预期)。

根据房地产历年波动的数据，房价增速为负数的仅有2014-2015年，最多也就跌了5%，所以房价出现大跌的情况并不常见。

从上面图中还可以看出，2008年以来，我国的房地产市场经历了三轮松紧周期。

政策放松，国内的房地产市场出现了明显的房价和成交量上涨，直至政策出现调整，价格和成交量均出现一定程度的下降，房价增速变缓，楼市呈现“慢牛”状态。

【2】

销售额&销售面积下降超10%

《蓝皮书》预计2020年商品房销售面积和销售额将同步下降，下降幅度在10%～12%。

2020年我国房产的销售额和销售面积下降幅度将超过一成，这个预测有点悲观了。

根据国家统计局发布的历年全国商品房销售数据，自2013年以来，房地产的销售金额和销售面积只在2014年出现过-6.3%和-7.6%的跌幅，其它年份均为正增长。

数据来源：国家统计局

2020年1-7月份的销售额和销售面积同比去年也是负增长，出现负增长的原因就是新冠疫情这只黑天鹅。

数据来源：国家统计局

疫情初期，销售额和销售面积双双下降，2020年1-7月份的销售额和已经由年初的-35.9%追赶到现在的-2.1%，销售面积由年初的-39.9%追赶到7月的-5.8%。

接下来的“金九银十”又是房企传统的销售旺季，某头部房企已经开始打折卖房，各大开发商也都在摩拳擦掌，打响去库存大战。只要不再出现今年年初全国停摆的情况，房企销售面积和销售额的增速转正问题不大。

【3】

不会下降的原因是什么?

深究一下，房屋销售额和销售面积不会出现大幅下降的的原因主要有两个。

其一，人们的住房需求依然非常旺盛。2019年末，全国常住人口城镇化率为60.6%，仍处在城镇化快速发展阶段(一般认为城镇化率达到70%为成熟的城镇化水平)。

城镇化率每提高一个百分点，说明就有1400万人在城市里落户安家，可以想象一下这里面带来的住房需求有多少。

随着大部分二三线城市放开落户限制，降低落户门槛，我国的城镇化率不断提高是一个不争的事实。

另外一个原因就是政府缺钱。由于疫情的原因，今年政府大幅度减税降费扶持中小企业渡过难关，全年可能会减税降费超过2.5万亿，意味着政府将减少2.5万亿的财政收入。

2020年上半年GDP增速仅为3.2%，远低于去年同期水平，国家财政面临的困境是出水口加大，入水口减小。

根据财政部的最新数据，2020年1-7月国有土地使用权累计出让35101亿元，同比增长7.9%。

7.9%的增幅，远远超过了今年GDP的增速，这才能弥补不断下滑的财政收入缺口，也让那些过度依赖土地政策的地方政府可以活下去。

近来，深圳、无锡、沈阳都出台了调控政策，把二手房减免增值税的年限由2年增高到5年，其目的之一是为了防止炒房者短期抛售房子，目的之二就是增加政府的财政收入。

在我看来，社科院预测2020年全年房地产销售额和销售面积下降10%~12%，基本是不可能的。如果真的出现这么大的下降，只能说今年从中央到地方的调控政策都不成功，也不符合国家三稳的预期。

【4】

全国商品房均价下跌5%

《蓝皮书》预计2020年商品房销售均价约为9250元/㎡，同比下降0.6%，增速较2019年下降7.2个百分点。

数据来源：国家统计局

图中蓝色线条是根据国家统计局发布的历年平均房价数据得到的，2013年以来全国平均房价一路上涨，从未出现过下跌。

国家统计局给出的数据显示，2020年1-7月份全国平均房价为9736元/㎡，已经比2019年上涨了4.6%，而社科院预测今年房价下降0.6%，达到了9250元/㎡。

那接下来的5个月能不能从9736元/㎡降到9250元/㎡呢?降价幅度达5%。

这个很难说，有些城市比如深圳今年上半年涨了接近15%，要想再降下来是不可能了，再比如天津房价进入下跌通道，一平米降5000元的楼盘都有很多。

不同城市不同项目的也存在较大的差异，市场细分之下，优质项目备受追捧，好地段好配套的楼盘，卖的再贵也能成交，质量差配套也不好的房子，再便宜也很难出手。

对于买房的朋友来说，首先要把握大势、看准经济周期，比如今年底就是多重原因造就的购房合适时机;其次是分析城市价值、地段、楼盘和促销优惠，买房前功课做的充分，更能选到合心意的好房子。