世界观天下！1宗流拍 6宗总成交97.27亿！深圳今年集中土拍收官 “国家队”继续领跑

11月25日下午，深圳第四批集中供地成功出让，这也是深圳今年内土拍收官战。

本次土拍共挂牌7宗地块，最终1宗流拍、2宗底价、3宗触顶，收金97.27亿元，总建设用地面积约22.89万㎡，总规划建筑面积约96.3万㎡。其中，华润置地、中海、深铁、人才安居集团、华侨城、南通亚伦各得1宗，“国家队”依旧是土拍最大赢家。

【资料图】

“国家队”包揽大部分地块

深圳此次第四批出让的7宗涉宅地，分别位于宝安、龙华、龙岗、光明、深汕等5区，均属于限售价地块。其中，4宗地普通商品房销售限均价区间为3.74万元-7.24万元/平方米，最便宜的为龙岗坪地街道宅地，3.74万元/平方米，最贵的为龙华民治街道宅地，为7.24万元/平方米，其余2宗分居龙岗街道、光明凤凰街道，分别限均价3.95万元、4.89万元。还有3宗均用于建设安居型商品房，限售均价区间为8900元-4.43万元/平方米；最便宜的为深汕合作区宅地，限均价8900元/平，另2宗分居龙岗龙城街道及宝安新安街道，分别限均价2.22万、4.43万。

从成交结果来看：

位于龙华民治A806-0403号地块经过42轮竞价达到触顶，最终由华润置地以上限价15.88亿元摘得，溢价率14.99%，成交楼面价33076元/平方米。该地块为二类居住用地，土地面积8720.51平方米，建筑面积48010平方米，起始价13.81亿元。

位于光明区的A503-0100号地块由中海地产以31.92亿元摘得，溢价率0.95%，成交楼面价19662元/平方米。该地块为二类居住用地+道路用地，土地面积28564.79平方米，建筑面积162340平方米，起始价31.62亿元，上限价36.36亿元。

位于龙岗区坪地街道的G10203-0499号地块起始总价最高，由深圳地铁集团以底价39.63亿元摘得，成交楼面价7565元/平方米。该地块为二类居住用地，土地面积131619.81平方米，建筑面积523832平方米，上限价45.57亿元。值得注意的是，此前，在深圳土拍三批次中，深铁集团还以49.38亿元获坪山坑梓两宗相邻地块，两宗地块同为深铁14号线昂鹅车辆段上盖综合开发地块。

H2022-0003号深汕特别合作区鲘门镇地块由深圳人才安居集团以底价1.49亿元摘得，成交楼面价900元/平方米。该地块为二类居住用地，土地面积50158平方米，建筑面积165521平方米，上限价1.71亿元。

宝安新安A002-0091地块、龙岗龙城G01019-0042地块两宗纯安居房地块由于门槛低、风险小，且摇号情况下利润率仍超10%，备受房企追捧。

其中，A002-0091地块有28家房企参与竞买，包括华润、中海、招商、保利、华侨城、深业、天健、金茂、越秀、龙湖等企业，最终价格触顶后转入摇号环节，由江苏南通亚伦房地产以上限价6亿元摘得，溢价率14.94%，成交楼面价18440元/平方米。该地块为二类居住用地，土地面积5425.03平方米，建筑面积32538平方米，起始价5.22亿元。

G01019-0042地块也有17家房企报名竞买，中海、保利、招商、华侨城、龙湖等企业依旧在列，还有多家外地企业参与，最终价格触顶后转入摇号环节，由华侨城触顶2.35亿元摘得，溢价率14.63%，成交楼面价7578元/平方米。该地块为二类居住用地，土地面积5918.41平方米，建筑面积31010平方米，起始价2.05亿元。

位于龙岗区龙岗街道G01117-0080号地块因无人报价而流拍。

涌现民企新面孔

据统计，今年深圳总共集中供应了38宗宅地，其中成功出让34宗，达到最高溢价进入竞拍的有22宗，进入摇号环节的共有10宗，底价成交8宗，流拍4宗，总揽金736.17亿元！

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳本轮土拍整体来看，依旧不温不火，虽然“国家队”依然是主导，但应该看到一些新的民企面孔也正在涌现。

李宇嘉认为深圳一直坚持新的出让模式，并向稳定市场预期的长效供地模式转变，即限地价、限房价、定或竞配建，将商品住房和公共住房结合起来，保持商品住房回归普通住房主导，土地市场不能太热，从根本上控制楼市的热度。同时，根据楼市温度变化，出于稳定市场、避免大起大落的考虑，积极调整定或竞的配建的内容。本质上讲，深圳就是要控制土拍温度，就是要降低过去的过热拿地的情况，从根本上稳定楼市，回归普通商品住房主导。

值得注意的是，本次土拍涌现了较多民企新面孔。主要还是地价比较低，地块区位较优，政府让利较足。目前，深圳新房库存消化周期也不算高，市场渐进开始筑底企稳，部分企业有了补仓的需要和积极性，因此此批次供地具有吸引力。而且，在出让前进行了相应的沟通协调，促进了供需双向沟通。值得注意的是，近期资金面的政策利好，也在预期上有促进作用。

对于其中两宗安居房用地热度较高的原因，李宇嘉认为，主要还是因为需求有了新的变化。近年来，对深圳房价上涨的预期扭转，导致买商品房的预期下降。市场需求，特别是近年来涌入的大学生和各类人才，有转向可售型的人才房，安居房的倾向。一方面，这类房子价格低，购房门槛低，限定特定对象，不是谁都想买就能买到的，这个红利是定向的；另一方面，未来可以出售，分享价格长期上涨，也是深圳长期发展的红利。当前，深圳安居房轮候约19万批，公租房轮候约42万批。据南方日报统计，2020年至2022年两年间，安居房轮候增加约2.7万批，公租房轮候增加1.1万批。特别是近2个月，安居房轮候增加1.3万批，公租房轮候增加1.6万批。

未来民企拿地动力会提升

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，深圳本次土拍的地块位置多为片区的核心区域，显示了政府一方面在优化空间资源配置，另一方面也希望提高房企拿地积极性。

吴睿认为，今年深圳增加土拍次数有利于政府更灵活调整供地策略和节奏，同时可让房企有更多机会参与竞拍。限售价格一定程度上调表明政府稳定市场预期，提振房地产行业信心，希望房地产平稳健康发展。而持续加大公共住房供给力度是因为安居型商品房物业类型可优化公共住房供应结构。同时，安居型商品房可售能增加项目销售收入，有利于开发商维持一定利润水平。

对于本次土拍依旧是“国家队”主导，吴睿认为主要是因为目前大部分房企资金仍比较紧张，尤其是民企由于短期内融资难，从而拿地热情不高。而央企、国企中长期发展更有支撑，有持续的拿地能力。预计在房地产金融16条等政策下，明年民企拿地动力会有所提升。

整体来说，本轮土拍为深圳今年最后一轮，出让数量较少、位置较为核心、且有多宗地块总地价较低，表明政府希望提高房企拿地积极性，多吸引开发商参与竞拍。但是由于仍受到楼市调控、房企自身资金情况等方面的影响，房企大多对后市持观望态度，尤其民企参与热情不高。相信随着房地产金融16条等政策的逐步落实，能增强房企对未来的信心，尤其是提高民企整体拿地的积极性。

距离今年全年结束仍有1个多月的时间，目前已有12个城市完成第四批次供地的推出，预计最终22城平均的全年供地计划完成率将在60%左右。2022年的土地市场总体处于相对低位状态，卖地收入规模较去年有所降低，平均溢价率亦较低，因此成为有实力房企“备货”的窗口期。

（文章来源：e公司）