多城二手房挂牌量超10万套 楼市迈入先量后价的回暖第一步？

2023年，楼市蠢蠢欲动，多个大城市二手房挂牌量持续增加。

记者从房产交易平台看到，新年来上海、广州、南京、杭州、西安等多个城市，二手房挂牌量正持续增加，比如广州二手房挂牌量突破13万套、南京二手房挂牌突破15万套、西安二手住房挂牌超过11万套、上海二手房挂牌套数超8万套......

(资料图片仅供参考)

据诸葛找房数据研究中心统计，2月份全国10个重点城市二手住宅挂牌量为193.61万套，环比上涨6.28%，同比上涨81.99%。其中，深圳挂牌量环比涨幅超过48%，同比来看，深圳、苏州、厦门等城市同比均涨超100%，翻了一倍以上。

业主将房产争相摆上货架，自去年下半年开始便已出现。各地楼市限售政策放宽、住房消费支持政策发布，让不少业主想趁机出货变现、或卖旧换新。只不过，2023年以来，这股潮流在部分城市愈发明显，一线城市也不例外。

“这种出货心态，主要还是受政策松动影响，改善置换需求被激活释放了出来。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪告诉第一财经，不过持续增加的二手房可能会对价格形成压制，但核心区域的价格仍具有坚挺特性。

业主争相“卖旧换新”

不同于北方低温犹存，二月的广州已是暖风和煦，当地楼市也在阵阵暖意下有所躁动。

最近一段时间，关于广州二手房挂牌量增多的消息频现，称当地二手房挂牌量已创历史新高，多个区域新增房源都明显上涨，尤其是均价较低的花都、增城等区域。新上房源大多总价较低，或者是位于市中心的“老破小”，不少业主有意出手置换。

那么，实际情况到底如何？记者采访当地多位房产中介得知，2月份以来广州新上二手房源确实明显增多，将时间轴拉长，当下二手市场存量已然达历史高峰。

在房产交易平台贝壳上，广州目前共有130540套存量房源，其中仅7日新上的便达3411套。这其中，有位于天河区总价近三千万的高端住宅，也有位于花都刚过百万的刚需房。

回看广州二手房源增加的过程，2021年8月出台二手房参考价是一个分水岭，此后广州二手房源在售数量持续增加，并自2022年以来相继破11万套、12万套、13万套。

2021年的政策调控，曾让当时的广州楼市持续震荡，二手房市场也自我修复，但恢复缓慢且缺乏持续动力，业主信心受到打击，最终持续低位徘徊了一年多。但今年来，明显增多的二手房源，很多是因业主的改善需求被激发、卖房积极性上升。

比如在天河区一均价三万多的小区，有一套房源2022年2月便挂牌，但经历数次调价后一直未成交。该房源业主在某社交平台公开称，自己和爱人因事业上升，想置换更好的房子，所以最近开始积极推售房源，挂牌价也比最初低了60万。

不过从总体来看，随着当下楼市预期逐渐企稳，业主的信心也在回升。贝壳研究院广州分院表示，3月在信贷政策宽松、放款周期缩短之下，前一年被积压的“卖一买一”人群加速卖房置换，业主对价格的预期开始企稳，降价房源占比开始逐渐减少。

在另一个一线城市上海，二手房在售数量也在持续增加。新年以来，上海二手房挂牌量明显增加，其中包括大量总价较低的房源，刚需购房人群也在伺机出手。

据二手房交易平台兔博士监测数据，1月上海二手房挂牌套数83343套；挂牌均价72675元/平方米，环比持平；成交均价55893元/平方米，环比上涨5%。

二手房市场比较热的南京，业主挂牌积极性也非常高。我爱我家南京研究院数据显示，2月第四周南京二手房新增挂牌量3012套，环比再涨1.7%，突破3000套大关。最近四周，南京周新增挂牌都在2500套以上。在链家平台上，南京在售二手房源已超15万套。

我爱我家南京研究院表示，因近期市场升温、成交持续走高，业主挂牌积极性大幅提高，价格预期也有所扭转，实际成交过程中出现了业主涨价的情况。2月第四周，南京新增挂牌房源均价34337元/平方米，环比上涨1.4%。

最近出现小区业主制定“涨价计划”的西安，市场上在售二手房也在增多。自2021年发布二手房指导价新政后，西安二手房市场出现降温，成交量持续下滑，但随着2023年各类积极政策祭出，市场情绪再次被激活，目前链家网上西安在售二手房源超11万套。

“2023年初，春节前出于资金周转、急需回笼资金等原因，业主挂牌出售意愿增强，大量房源被挂出。进入2月份，在住房信贷环境较为宽松、加上多城放松限售等利好之下，很多有置换需求的业主加快将手头房源挂出。”诸葛找房数据研究中心表示。

多地二手房成交“飘红”

一边是业主争相出货，一边是楼市回暖的声音不断，当下市场温度到底几何？

据诸葛找房数据研究中心研报，2023年2月，重点10城成交环比“全线飘红”。其中，杭州涨幅一马当先，本月二手房成交6053套，环比上涨157.9%；青岛二手房成交5055套，环比上涨86.19%；成都涨幅紧随其后，本月成交18060套，环比上涨77.74%。

去年来多轮利好政策支持房地产，2023年伊始，多城继续松绑调控，加上信贷环境宽松，购房客户热情增长，业主预期出现转好。上述出现二手房挂牌增多的城市，也并非是业主抛售、无人接盘，实际上市场成交尤为活跃。

贝壳研究院广州分院表示，2023年开始，购房者信心开始恢复，2月第3周全市二手房成交3000套左右，环比上升31%，同比上升112%，这是2021年4月之后首次重回3000套水平，2月前19天累计全市二手网签预计6500套左右，相比上月同期预计上升51%。

上海链家研究院也表示，春节后二手房市场恢复良好，节后第一个周末链家成交量较此前增长50%-60%，带看量增长30%-40%。房源成交周期和客源成交周期也都有缩短，房源成交周期降至67天，客源成交周期则由28天下降至15天。

我爱我家南京研究院表示，2月第4周，南京全市二手房成交2258套，环比再涨15%，其中主城九区成交2139套。从成交走势来看，节后成交量环比连涨4周，新增带看量大幅上涨，市场需求增加的同时，购房者的积极性也明显提升。

西安二手房的回暖趋势则更为明显。据国家统计局日前公布的2023年1月全国70城房价数据，西安二手商品住宅销售价格环比涨幅为0.6%，同比涨幅-1.7%，涨幅仅次于北京。1月份，西安二手房网签备案面积1.37万平方米，环比增长35.99%。

不过，持续增多的市场存量，还是会对价格形成一定压制。据广州中原发展研究部数据，2月13日~19日广州业主报价指数为34.6%，环比上周净减7.0%，年后业主上调报价试探市场，但客户接受意愿度较低，促使近期报价合理回落。“业主涨价的有，但涨了未必有人接受，毕竟市场上房子太多了。”当地中介称。

在关荣雪看来，目前在放松限售、推行二手房抵押过户等政策支持下，业主的改善置换需求正释放，当前房贷利率水平较低，部分置换客想趁此机会换成更优质房产。从买方角度看，当前市场已出现好转现象，担心再不入手房价会涨，也有部分买家认为当前市场抛售情绪较为旺盛，担心急促接盘后再反悔。

易居研究院研究总监严跃进认为，当下市场回暖是比较明显的，虽然有疫情后积压需求释放的因素，但学区房、婚房等购买需求仍在。房东出于改善型需求和套现目的去挂牌，站在买家角度，供应增多了可选房源就多，进而带动成交量回升。从未来趋势看，如果二手房成交能持续保持同比正增长，那便说明已经走出低谷。

（文章来源：第一财经）