房企的“三高”时代已经结束 需要迎来健康时代

日前，贝壳研究院根据上市房企发布的2021年中期报告，整理了一份房企“踩线”情况。在纳入统计的85家企业中，有32家房企实现“三道红线”达标，属于“绿档”;32家踩中一条红线，落入“黄档”;13家踩中两条红线，落入“橙档”;蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产等8家企业的三项指标均未达标，踩中三条红线，落入“红档”。

在黄、橙、红三档企业中，头部房企的占比并不低，有的还在降档，从黄色变成橙色、由橙色变成红色。当然，也有的企业在提档，由红色提为橙色，由橙色提为黄色、由黄色变成绿色。总体上讲，情况不是很乐观，绿档企业还没有达到一半，橙色和红色企业则占据了1/4。

这也意味着，在“房住不炒”定位下，房企真的已经到了三岔路口，前进的方向十分明确，前进的脚步却很难迈。因为多数房企、特别是头部房企，都有严重的“三高”症，即高杠杆、高负债、高风险。而“三高”之间，关系十分紧密。用高杠杆垒起的高负债，当然具有高风险。反过来，有高风险的房企，必然具有高负债;高负债的背后，则是高杠杆。

从高速度、高利润、高发展的“三高”时代，到高杠杆、高负债、高风险的“三高”境地，也就二十年不到的时间。这其中，地方的错误政绩观，扮演了非常重要的角色，而房价则成了各方手中的道具。地方用房价上涨吸引投资者，开发商用推动房价上涨逼迫购房者，并诱惑银行，从而使房价像装上了发动机，不断地向上，直至大多数居民购不动房、购不起房，却又一心一意想着购房。

这样的场景，显然不能维持。“房住不炒”定位，既像一记闷棍，打在了开发商头上，让开发商深感罪恶在身，也像一副良药，递给了地方政府和银行，让他们知道了自己的病症，更像一副清醒剂，让广大居民深知追涨购房的危害，以及冷静对待房价的态度。对开发商而言，高杠杆如果戒不掉，就会让高负债成为唯一可能，并不断地累积风险，最终形成高风险。所有列入后三档的企业，都是“三高”特征非常明显的企业。红档、橙档企业，则是“三高”已经形成的企业。

众所周知，如果一个人长期处于“三高”状态，就极容易生病。特别是心脑血管疾病，就容易发生各种梗塞，甚至危及生命。房企也是如此，如果长期处于“三高”，一旦宏观经济环境发生变化，也就不可避免地会出现危机。眼下一些房企发生的危机，就是“三高”的直接后果。管理层设立的“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1，就是为了治疗房企“三高”设立的规矩，也是房企防范危机发生必须达到的标准。特别是现金短债比，直接决定企业风险是否会马上发生。

实际上，无论是绿档企业还是其他档企业，在目前的大环境下，都没有足够的勇气说自己没有风险，没有能力让企业处于稳定的状态。因为，过高的负债让房企随时都有资金链断裂的风险。一旦资金链出现问题，风险就会立即爆发，且没有犹豫的时间，没有喘息的机会。因为，房企的销售会与形象和信用直接关联，负面消息一出，住房销售就会快速下降，继而让资金链断裂速度倾刻加快。如此，再大规模的企业，也无力承受。

对房企来说，眼下没有别的路可走，就是维护好企业形象，加快房产销售，大力回笼资金，有效降低负债规模、降低资产负债率，同时，稳住账上现金，让现金对短期负债的覆盖率越高越好。在此基础上，引进战略投资者，对企业的债权债务关系实施优化，切实让企业的资产负债率、净资产负债率都大大下降。

日常生活中有一种很值得关注的现象，那就是同样两个人，一个很高很胖，一个不高不胖，一起向前快步走。刚开始，肯定是前者速度更快。但是，不用多长时间，后者就表现出了很强的实力。最终的胜者，一定是后者。因为，他的身体协调性好、负担也轻。前者协调性差、负担太重。目前的房企，就是如此。别看头部房企块头很大，实际都是肥肉，是容易给企业带来问题的肥肉。所以，必须通过强身健体，让企业强壮起来，而不是虚胖起来。因为，房企的“三高”时代已经结束，需要迎来健康时代。