公募REITs推动多元化融资再加速 REITs产品即将进入公开发售阶段

首批基础设施公募REITs产品即将进入公开发售阶段。记者从沪深交易所获悉，证监会近日正式准予两家交易所9单基础设施公募REITs注册。作为一种全新的大类资产，机构人士表示，基础设施REITs具有明显的权益属性和资产盘活效果，是实现稳投资、补短板的有效工具，这种新的融资渠道将推动多元化融资再加速，极大丰富了中国资本市场金融工具。目前各家机构都在积极筹备材料中。

首批募资规模料超300亿更多优质项目蓄势待发

首批9单基础设施公募REITs项目中，上交所5单，分别为华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金;深交所4单，分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

上述项目涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等基础设施类型，位于京津冀和粤港澳大湾区、长江经济带、长江三角洲等重点区域。据机构统计，首批获批的9单基础设施公募REITs项目的基金预计募集规模合计超过300亿元。具体来看，上交所5单项目预计募集规模合计近165亿元，深交所4单项目预计募集规模合计近140亿元。

万和证券研究表示，首批试点基础设施REITs项目无论是资产质量还是运营维护能力，均处于比较优秀的水平。为保障基础设施资产的平稳运营，试点项目在交易结构中，基本维持了现有的优秀运营管理团队不变，同时设置市场化激励约束机制，充分调动运营团队的积极性。华创证券研究也表示，目前交易所披露信息的REITs项目基础资产均较为优质，从目前国内已经披露信息的几单REITs的测算得出的内部收益率来看，个别优质项目收益率可达6%以上，从国内来看超过了传统国债、中高等级信用债投资赛道的一般收益，从国际来看也具有相当优势。

据了解，后续还有更多优质项目蓄势待发。深交所相关负责人18日告诉记者，深交所加强与各级各地主管部门、市场买卖双方和中介服务机构对接，截至目前，在物流仓储、交通、产业园区、污水垃圾处理、数据中心、能源发电等领域储备一批优质项目，区域覆盖粤港澳大湾区、海南、长三角、长江经济带、京津冀等重点区域。

“另类固收+”多元化投融资渠道 券商基金积极布局

伴随着首批项目的获批，各家公司都在紧锣密鼓地筹备相关文件，将立即开展询价、网下发行等工作。有市场消息称，预计于6月中下旬在交易所上市交易。

国泰君安指出，作为一种全新的大类资产，基础设施REITs具有明显的权益属性和资产盘活效果，是实现稳投资、补短板的有效工具，极大丰富了中国资本市场金融工具，对深化金融结构性供给侧改革意义重大。

“中国如此庞大的高速公路沉淀资产，通过公募REITs盘活是非常好的选择。”平安基金REITs有关负责人表示，公募REITs具有权益型融资工具属性，在盘活存量资产的同时，可以有效帮助企业降低负债率。站在投资人角度，高速公路公募REITs是一款整体风险相对可控、分红较为稳定的理财产品，不仅适合机构投资人，对普通投资者也具有较大吸引力。

谈及国内公募REITs，一位公募人士介绍，从国内已有的类REITs产品来看，债权属性更强，而公募REITs则强调“权益型”和“浮动收益”。权益型REITs具有介于股票和债券之间独特的风险收益属性，能够降低投资组合波动率，并提升投资组合的收益。“从投资角度，REITs兼具股债属性，可以概括为‘另类固收+’。”新华基金REITs投资团队指出，目前市场上根据REITs产品收益特征及风险特性，普遍将基础设施REITs产品定性为一种介于股与债之间的夹层产品：一方面，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点;另一方面，基础设施REITs基金份额净值会随着基础资产的估值变动在二级市场也会发生波动，类似“固收+”策略里的股票配置。但公募REITs的底层逻辑又并不是简单的股票+债券的组合，因此可以把公募REITs定义为“另类固收+”。另外，公募REITs可在二级市场进行交易，是流动性好、透明度高的标准化产品，也具备较好的投资价值。对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具。

目前包括国泰君安、中金基金、平安基金、中航基金在内的多家机构都在积极布局。记者从平安基金了解到，公司已建立超过10人的专职团队，产品成员具备IPO、财务、法律、税收、资产评估等专业经验，运营人员分别来自信托基建投资部、隧道工程公司、交通投资集团等机构;新华基金、博时基金等也都组建了公募REITs团队，开启公募REITs业务的准备活动;中航基金方面也表示，下一步将按照公开发行基础设施证券投资基金的相关流程和要求，积极推动公募REITs的询价、发售、上市交易等工作，推动项目发行上市，打造首批试点良好的示范效应。未来，也将继续深耕公募REITs这一新兴领域，为实体经济去杠杆，实现基础设施领域存量资产的盘活和资金的滚动使用，促进投资形成良性循环，为区域经济发展贡献力量。