需提升运营能力 北京爱琴海再度被弃

爱琴海集团在北京市场的商业布局似乎总是命运多舛。8月11日，北京商报记者看到爱琴海集团在世界之花已经贴出了终止合同的公告，这也是继太阳宫爱琴海购物公园之后，爱琴海再次与物业方提前终止合同。

到底是主动止损、被业主抛弃还是被市场淘汰?有分析指出，疫情之下，购物中心竞争更为激烈，当运营效果达不到业主预期，必然会出现解约行为。所以，零售商业运营商要善于“搞事情”，助推项目的吸引力与不可复制性，保持购物中心的生命力。

多次遭解约

大兴区的北京爱琴海购物公园还没有正式营业，就落得一个提前解约的后果。北京商报记者走访时看到，爱琴海集团旗下公司北京星琴商业管理有限公司贴出的消费者告知书显示，因该项目物业的出租方北京金色凯盛投资有限公司与爱琴海合作终止，爱琴海集团不再参与该项目的经营管理工作。

这份解约来得多少有些“措手不及”。按照合约，爱琴海集团与北京金色凯盛投资有限公司是在2019年签约，租期为20年，直到消费者告知书贴出，双方也才合作了两年时间。

爱琴海集团相关负责人表示，爱琴海集团与世界之花的开发商北京金色凯盛投资有限公司存在法律纠纷，所以选择撤出世界之花项目，接下来会根据法律程序完成后续交接。

纵观爱琴海集团在北京的布局，这并不是其首次提前解约。在2019年底，位于北三环太阳宫商圈的爱琴海购物公园也经历了此番周折。彼时，北京太阳宫爱琴海购物公园发出的公告内容显示，因业主方收回物业，租赁合同终止。于是，爱琴海购物公园于2020年2月29日终止营业。

IPG中国首席经济学家柏文喜指出，业主方与运营商提前解约的事情需要就事论事，以上述具体案例来看，太阳宫项目与爱琴海解约是业主方更迭以及改变物业用途所致。而世界之花项目解约，大概率是因为输出管理未达预期。

自上述两大项目解约之后，爱琴海在北京市场上仅剩下通州北投爱琴海购物公园，还是2020年4月刚刚接手的商业项目，今年6月才正式开业。

轻资产弊端显露

两次闭店均由业主方终止合同，将项目改为其他用途。从另一角度可折射出轻资产运营的一大弊端。柏文喜解释称，从2012年开始，爱琴海发力轻资产运营，该方式可提高净资产收益率并实现快速扩张，是商业管理公司的主要商业模式特征。

柏文喜进一步强调：“非自持、纯输出管理类轻资产运营项目，面临最为明显的弊端就是项目受制于业主。业主对承租方的干扰因素较多，导致项目稳定性较差，面临随时解约的可能性较大。”

“按照一般的商业逻辑，如果项目招商与运营达到预期效果，业主会为了降低运营成本，选择‘卸磨杀驴’，宁愿付出违约金也要与运营商解约，把运营商清掉。”柏文喜指出，如果招商运营未达预期，则会临阵换将，业主与运营商解约更是顺理成章的事情了。

细数爱琴海集团在全国范围内的商业项目，轻资产运营模式占绝大多数。爱琴海集团正在运营购物中心项目近30个，加上尚未开业的项目也达到了100个，覆盖城市包括北京、上海、天津、重庆、成都、苏州等地。

对于爱琴海集团的运营能力，部分专家都给予一定的认可。有不愿具名的商业专家认为，“单纯从通州项目来分析，爱琴海从2020年中接手该项目进行改造，即便在疫情影响和多项目并行的情况下，还是在短短一年实现了近100%招商率开业”。

需提升运营能力

认可中也有质疑声音。上述专家指出，如果仅从通州项目来看，虽然实现了门店基本全开的盛况，但品牌阵容中有一些不被看好的品牌。所以，任何项目从开业到后期运营中都需要对品牌和内容进行一调再调。

“爱琴海本身是一个商业管理公司，还需要配合大股东红星控股的地产开发业务以及输出商业管理业务。”柏文喜表示，提升自身品牌影响力、商业规划、招商与运营能力和资源凝聚能力，一直是商业管理公司永恒的命题。

重资产也好，轻资产也罢，运营能力好坏决定购物中心是否有人气和利润。盈石(北京)总裁周睿指出，传统坪效逻辑的商业由于严重的同质化，都在面临运营上的压力与困境。当固有的传统业态及内容叠加，遇到日益激烈的市场环境与外部因素冲击，传统商业的地缘优势将不断下降，效益也很可能出现断崖式下滑。突破传统思路，打造“新物种”基因，开拓更加创新复合的经营模式和内容概念迫在眉睫。

“创新并非只浮于表面，空间运营和内容打造将注定是商业操盘的基本功。”周睿指出，强调内容而非单纯注重空间，要有先锋的视角、善于“搞事情”：如把握互联网思维、精准触达并巩固目标消费人群、打造多元概念的社群营销等，更利于助推项目的吸引力与不可复制性，保持购物中心的生命力。

北京商报不等式调查组