REITs产品知多少 中国REITs巨大的市场机会未来可期

最近市场上比较火的莫过于REITs的新闻了，说的就是五一之前，4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。

关于REITs是什么，大家说的也比较多了，在这里简单的说说，它的全称是Real Estate Investment Trusts，翻译过来就是房地产投资信托基金，也就是和我们日常投资基金一样，基金把募集的钱拿来去投资不动产项目，如果赚钱了，我们也能分钱。

其实REITs很早之前就提过了，中国最早引入REITs是在2005年，之前也推出过很多类REITs的产品，由于国内不具备发展REITs的条件，一些企业走到境外去发行REITs，比如到中国香港发行，目前香港有12只REITs(见图1)，有很多都是有中国企业背景的。从国际上来看REITs已产生60年了，最早产生在美国，可以说已经很成熟了。

经过十几年的发展，REITs有了很大的进展，正式开始公募试点了，此次推出的是以建成的基础设施作为基础资产的REITs，不是房地产。国内试点基础设施 REITs 包含仓储物流、收费公路、机场港口、产业园区等，从政策思路来看，新基建 REITs 或是大力发展对象。

对于投资者来说，以后又多了一个投资品种。

目前我们还是有可以投资REITs的基金，市场上共有12只，其中11只是投资海外REITs，1只投资国内REITs。

其中投资海外REITs的基金又有4只主动管理型和7只被动指数型，当然他们都是QDII基金。

从投资范围及跟踪标的来看，这11只QDII基金主要投资的是海外房地产，不是基建。

成立时间最早的是诺安全球收益不动产(320017.OF)，为2011.9.23，之后几乎是每2年才推出新的产品，由此可见我国REITs基金发展速度比较缓。

从规模来看，整体规模都很小，基本都在几千万，只有上投摩根富时REITs人民币(005613.OF)规模在1亿以上，为1.96亿，广发美国房地产人民币(000179.OF)规模为1亿元，其实19年四季度规模有1.5亿，不过今年1季度整体市场行情不好，这些基金的规模都有所减少。

从大家最关心的业绩来看，有点儿惨不忍睹，今年以来投资海外REITs的基金收益平均都在负百分之二十几，当然原因大家都清楚，一季度全球受新冠疫情影响冲击，世界各国经济遭受严重影响，据诺安全球收益不动产(320017.OF)1季报显示，REITs方面，第一季度以来，富时发达REIT指数下跌29.83%，富时NAREIT综合房地产投资信托指数下跌24.18%，英国REITs指数下跌37.20，可想而知，这些投资海外REITs的基金受影响巨大。

不过，各基金公司认为，全球经济下行压力依然较大，不确定性仍居高位，而REITs稳健投资的性质让其在经济后周期中相比其他资产拥有更高吸引力，全球经济体当前较为宽松的货币政策也有利于REITs增长，所以基本都看好未来REITs的市场表现。

值得一提的是，南方道琼斯美国精选A(160140.OF)对应的有场内基金，代码为160140.SZ，简称为美国REIT。

图2和图3中分别是投资于海外REITs的主动管理型基金和被动指数型基金情况，由于是QDII基金，基金净值计算的时间会比普通基金晚1天，所以表中的数据大部分都是截至2002.5.7。

说完了投资海外的REITs基金，再来看看唯一的一只投资国内REITs的基金，鹏华前海万科REITs(184801.OF)，也是中国首只投资REITs项目的公募基金。

这是一只封闭式发起式混合基金，成立于2015.7.6，主要投资于固定收益类资产及少数股票，其1季报中提到，本基金持有的项目公司物业万科前海企业公馆在2020年一季度完成总收入4,916万元。其中公馆租赁收入占总收入的95%，会议中心等其他收入合计占5%。

该基金以追求稳定收益为主要投资策略，所以截至2020.5.8，成立以来录得34.20%的收益，平均每年7-8%的收益，可以说很稳健了。

由于是封闭基金，运作时间是10年，无法参与，想投资的朋友可以考虑其场内基金，鹏华前海(184801.SZ)。

根据其1季报显示，固定收益投资占基金总资产比为75.37%。

总体来看，我们目前可投资的REITs产品还是比较缺乏，相信经过政策的推动，中国REITs巨大的市场机会未来可期