中粮地产公司介绍：

　　公司的主业侧重于房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进出口贸易;公司主要产品是住宅、商业物业、工业物业。中粮集团通过旗下香港鹏利国际集团积极参与房地产业务，先后进入香港、北京、深圳、广州、上海等城市，成功开发了香港鹏利中心、北京名都园、北京中粮广场、上海鹏利海景公寓、广州都市华庭等项目。公司未来发展战略是三个转型：业务转型、地域转型、公司转型。

　　中粮地产经营范围：

　　房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进出口贸易。本公司的主营业务：商品房开发、物业租赁、来料加工业等。

　　中粮地产基本资料：

　　中粮地产经营评述：

　　1、管理回顾2016年，中粮地产以“精细管理，提升回报，强化变革，守正出新”十六字经营方针为指导，紧盯全年目标，有序开展各项经营管理工作，整体业绩实现较快增长，各项主要经营业绩指标均较好地完成。

　　报告期内公司的主要经营举措如下：

　　（11）提质增效，加强标准化建设和营销管控2016年，公司明确了以“管理对标”为核心内容的管理提升活动，管理提升落实到项目开发运营的各个环节，充分发挥全生命周期管理在项目节点控制、过程跟踪反馈、管理经验输出等方面的重要作用，切实提升项目运营管控水平。强化项目后评估机制的效力和作用。提升信息化水平，2016年公司建成ERP系统一期上线使用，利用ERP系统提升管控能力。细化住宅物业管理方式，对库存去化细化管控要求，针对不同类型的住宅产品制定相应的去化目标，加强过程管控，增加首年去化率、入伙交付时去化率等各维度KPI指标。2016年住宅业务存货周转率和利润率均同比提升。2016年，公司进一步提升产品设计标准化水平，大力推进住宅产品限额设计，在现有建造标准的基础上完善产品限额指标，设置了各产品线的标准成本，对产品类型建筑指标含量限额、标准配置科目综合单价限额标准及建造成本限价示范进行了优化，提高了成本的可控性。开展营销标准化建设，在市场策划阶段、销售阶段、客服方面均制定了相应的标准化文件并强化执行。同时继续推动自有销售团队建设，近三分之一的项目实现了纯自销模式，进一步强化营销管控。

　　（22）深入挖潜，打造特色品牌住宅公司以品牌住宅为核心，发展具有科技含量、人文关怀，突出“绿色、环保、健康”等新理念的高溢价拳头产品，提高盈利质量和周转速度，实现规模化发展。公司在现有产品手册的基础上，从打造拳头产品、提高品质、提升效率以及优化成本四个角度出发，从研究土地市场、客户需求入手，重点总结了高端改善型产品、再改型产品、首改型产品和首置型产品的市场竞争策略，梳理出壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列四条产品线，有力地提升品牌标识性及品牌价值。公司持续优化已有产品线，提升产品品质，并着力创新打造差异化的产品及服务，扩大品牌影响力，完善具有中粮特色的住宅产品系列。

　　（33）创新业务，增加产品附加值公司以新兴业务为契机，通过深圳69区创芯公园和67区中粮商务公园两个项目试点，积极探索产业地产运营模式，打造中粮品牌产业综合园区。中粮福安公司下属的福安第二工业城正在转型升级为“中粮（福安）机器人智造产业园”，该园区占地面积约8万平方米，建筑面积约11.5万平方米，是深圳市智能硬件孵化、机器人产业、智能制造示范区，被深圳市科技创新委员会认定为“深圳市科技企业孵化器”、被广东省科学技术厅认定为“国家级科技企业孵化器培育单位”。公司创新物业管理手段。2016年公司积极探索布局“物业+互联网”，自主研发设施设备智能化管理监控系统（“EISS”），获得国家知识产权局颁发的《实用新型专利证书》。公司开发的社区服务APP，有效地提高了住宅产品的附加值，并为未来线上增值服务预留空间。

　　（44）战略引领，积极拓展土地储备面对激烈市场竞争，公司坚持战略引领，强化战略驱动，进一步聚焦区域，强化公司总部、城市公司两级驱动的常态性土地储备机制，将资源配置聚焦中心型城市，明确重点拓展城市，优化地块价值评价模型，积极寻找高潜区域，推动实现同城多项目运作。随着土地市场门槛提高，拿地成本增加，难度增大，公司及时调整策略，在公开市场鼓励联合拿地，加强与同行间的合作，利用较少的资金拓展更多项目;积极探索股权并购，成立并购谈判领导小组，有力指导和支持并购工作开展，2016年通过股权收购的方式成功获取位于深圳梅林、宝安固戍开发区的工业土地，为公司的城市更新业务蓄力。

　　（55）多措并举，广开融资渠道2016年，公司对外广开融资渠道，股权融资、债权融资等多种方式并举筹措资金，打通境内外资金渠道助力项目收购及后续发展。通过“股权投资+债权融资”的方式为成都金牛项目、北京稻田项目、上海新场项目、深圳固戍项目引入合作伙伴，为项目的发展提供资金支持，实现合作共赢。同时，公司紧抓资本市场再融资机遇，已向中国证监会申报了非公开发行A股股票相关方案，计划募集资金不超过31亿元。

　　2、财务状况2016年，公司全年实现营业收入180.25亿元，较上年增长31.34%，主要是本年住宅项目结转面积同比增加;利润总额22.34亿元，较上年增长72.22%，主要是本年住宅项目结转收益同比增加;归属于上市公司股东的净利润7.20亿元，较上年增长10.89%，主要是本年住宅项目结转收益同比增加;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润5.04亿元，较上年增长1，475.95%，主要是本年净利润来源于主营业务收益;基本每股收益0.40元，较上年增长11.11%，主要是本年住宅项目结转收益同比增加。经营活动产生的现金流量净额68.38亿元，较上年增长543.86%，主要是本年商品房销售回款同比增加。截至2016年12月31日，公司总资产612.77亿元，较上年末增长7.46%，主要是本年住宅项目销售回款、应收联营合营企业往来款项增加等;公司所有者权益112.88亿元，较上年末增长0.47%;加权平均净资产收益率11.61%，较上年增加1.16个百分点;资产负债率81.58%。

　　3、项目发展和开发情况2016年公司新增成都祥云里、上海新场、上海顾村、北京永丰、北京青龙湖、烟台中粮朗云、深圳69区创芯公园7个项目，合计计容建筑面积77.95万平方米（按权益计49.35万平方米）。公司积极参与城市更新项目。除在建的深圳中粮天悦壹号（原名中粮紫云）、深圳祥云国际、深圳云景国际等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、宝安69区城市更新项目（即“69区创芯公园”项目）。深圳宝安69区城市更新项目于2015年3月9日纳入更新单元，2016年2月4日取得专项规划批复，2016年5月12日获得实施主体资格，2016年7月19日获得建设用地规划许可证。深圳市宝安25区城市更新项目已于2011年12月8日纳入更新单元，2016年12月取得专项规划批复，目前正在开展拆迁、谈判等前期工作。此外，还通过股权收购的方式获取位于深圳梅林工业区的土地（占地面积约2.84万平方米）以及位于深圳宝安区西乡街道固戍开发区的土地（占地面积约9.9万平方），上述地块具备依据法定图则的规定进行工业区更新改造的可能性，公司未来将进行“城市更新”申报并进行项目开发。

　　截至2016年12月31日，公司在建拟建项目的占地面积合计429.79万平米（按权益计401.02万平方米），计容建筑面积合计702.99万平方米（按权益计653.73万平方米）。截至2016年12月31日，公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平米（含竣工并转为可出租物业的67区中粮商务公园及新收购的宝安区西乡街道固戍开发区地块）。其中新安片区建筑面积约32万平米（占地约19万平米）;福永片区建筑面积约98万平米（占地约54万平米）。

　　中粮地产核心题材：

　　要点一：所属板块　参股券商 房地产 股权激励 广东板块 国企改革 前海概念 融资融券 深成500 深股通 深圳特区 新三板 中证500 中字头

　　要点二：经营范围　房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进出口贸易。本公司的主营业务：商品房开发、物业租赁、来料加工业等。

　　要点三：房地产开发　公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业、工业物业，主要产品有壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品，目前已进入北京、上海、深圳、成都等全国11个城市。2015年，伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革期。公司团队积极面对各种困难，努力拼搏，团结一致，群策群力，全年实现签约金额151.41亿元，营业收入135.00亿元，利润总额14.01亿元，净利润实现10.01亿元。

　　要点四：房地产行业　展望2016年，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换，房地产将在“新常态”中继续平稳发展。中央经济工作会议明确提出化解房地产库存是今年经济社会发展结构性改革的五大任务之一，并提出扩大有效购房需求、发展住房租赁市场、鼓励降低房价、取消过时限制措施等举措刺激需求端。会议要求要着力加强供给侧结构性改革，意味着将通过调整供应端优化供应体系及结构，进一步缓解市场压力，防范市场风险。同时，人口政策调整将积极扩大社会消费、带动房地产需求进一步释放;区域协调发展构筑统一市场。

　　要点五：整合创新能力　公司在重视常规发展的同时，积极开拓非常规的发展思路，在招拍挂常规方式基础上，深入挖潜，积极参与城市更新。公司目前在深圳地区有多个在建城市更新项目，并取得了深圳宝安69区“工改工”城市更新项目（69区创芯公园）的专项规划批复，同时继续推进宝安25区城市更新项目拆迁谈判及专项规划的审批工作。未来公司将继续按照战略要求，在重点深耕城市和次重点深耕城市，常规和非常规方式并举，合理储备土地资源。另外，目前公司与各家银行保持着良好的合作关系。在多个项目上采用了战略合作、引入基金（或有限合伙企业）等方式扩大融资渠道。

　　要点六：精细化的运营管理能力　（1）全生命周期管控能力。公司持续完善全生命周期滚动开发的计划管理体系，监控项目全生命周期开发过程，在项目节点及成本控制、过程跟踪反馈、管理经验输出等方面发挥了重要作用。未来，将依托ERP系统逐步实现开发运营体系信息化，进一步提升对项目全生命周期的管控水平。（2）产品复制能力。推行标准化的产品线可大幅提高项目开发效率、降低项目成本和费用、缩短项目开发周期。2015年，公司以市场为导向，继续深化已有住宅产品线，未来将继续完善具有科技含量、人文关怀的改善型住宅产品线规划，强化产品力，提升溢价，强化品牌影响力。

　　要点七：强大的品牌影响力　在市场竞争不断加剧的条件下，品牌的知名度和美誉度对企业参与市场竞争的作用更加突出。控股股东中粮集团有限公司是中央管理的国有重要骨干企业之一，凭借其良好的经营业绩，持续名列美国《财富》杂志全球企业500强，其品牌优势和资源优势为中粮地产的发展创造了优越的条件。作为中粮集团住宅业务唯一的上市平台，中粮地产对消费者、合作伙伴、供应商等均有较强的吸引力。

　　要点八：定增投资深圳房地产项目　2016年3月7日晚间发布定增预案，公司拟以不低于9.82元/股非公开发行不超过5.09亿股，募集资金总额不超过50亿元用于投资深圳房地产项目，收购中粮地产投资49%股权、烟台中粮博瑞100%股权及偿还银行借款;其中公司控股股东中粮集团承诺认购比例不超过20%。上述项目均位于一线城市深圳，总投资合计约134.76亿元，拟投入募集资金合计25亿元。据测算，上述项目预计实现净利润合计为36.7亿元。公司拟投入募集资金10.74亿元收购中粮集团持有的中粮地产投资49%股权，收购后将对其实现全资控股;并拟以约4亿元收购中粮集团下属公司裕传有限公司持有的烟台中粮博瑞100%股权。其中，中粮地产投资目前在建项目为北京祥云国际项目，预计于2017年四季度竣工。烟台中粮博瑞主要负责烟台中粮朗云项目的开发建设和销售，项目计划于2016年底竣工。另外，公司拟将本次非公开发行股票募集资金中不超过10.26亿元用于偿还银行贷款。此次非公开发行募集资金主要用于房地产项目的收购及开发建设，紧密围绕公司主营业务，将进一步提升公司的盈利能力，强化公司的竞争优势，保证公司的可持续发展。

　　要点九：合作投资　根据公司2015年9月9日公告，为了进一步拓宽融资渠道，引入股权投资者，中粮地产股份有限公司及其全资子公司中粮地产南京有限公司、中粮祥云置业南京有限公司拟与上海景时南科投资中心签署投资协议，约定与基金就开发南京市江宁副城科学园大学城G19地块项目进行合作，南京公司与基金通过股权投资和提供股东借款的方式对项目公司进行投资。基金增资22050万元，南京公司增资12950万元。增资后，南京公司持有项目公司51%股权，基金持有项目公司49%股权。

　　要点十：城市更新单元　根据公司2015年3月11日公告，依据《深圳市城市更新办法》，本公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产 开发有限公司对位于深圳市宝安区新安街道的中粮69区工业园进行了城市更新单元计划申报，近日该项目已获得深圳市政府批准，并列入《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》。69区城市更新项目拟更新方向为新型产业等功能，拟拆除重建用地面积28358平方米，拆除用地范围内应落实社区健康服务中心一处。

　　要点十一：子公司新三板挂牌　根据公司2015年10月28日公告，公司参股子公司中城投资于2015年10月26日在新三板正式挂牌（证券简称：中城投资;证券代码：833880;转让方式：协议转让）。截至目前，公司累计投资额为3518万元，持有股份3000万股，占其总股本比例为1.833%。

　　要点十二：收购股权　根据公司2016年1月6日公告，为了进一步深耕城市，提升主营业务实力，公司全资子公司华高置业有限公司于2015年12月31日与中国食品有限公司签订《股权及债权转让协议》，华高置业拟收购中国食品持有的PD公司100%的股权并收购中国食品对PD公司的债权，股权收购款和债权收购款合计61100万元。PD公司主营业务为对外投资。2015年1-6月营业收入1.18亿元，净利润-3065.4万元。PD公司持有的金帝食品是28409.50平方米宗地以及其地上5栋建筑物的100%权利人。在项目收购完成后，公司未来将对该地块进行“城市更新”申报并进行项目开发。

　　要点十三：控股股东涉央企改革试点　　2014年7月，国务院国资委举办“四项改革”试点新闻发布会。为推动国资国企改革，国资委在中央企业启动了“四项改革”试点，控股股东中粮集团有限公司成为国资委“改组国有资本投资公司试点”。

　　要点十四：项目投资　根据公司2016年2月4日公告，公司全资子公司中粮地产成都有限公司以28393万元通过公开竞拍方式竞得成都市金牛区西华街道地块的国有建设用地使用权，规划用地总面积为37557.62平方米，规划用地性质为二类住宅用地。出让年限为住宅用地70年、商业用地40年。2015年8月22日公告，公司通过公开竞拍方式，以15.63亿元竞买取得苏州市相城区元和街道澄和路两侧、朝阳河南地块的国有建设用地使用权。上述地块规划用地总面积为95274平方米。

　　要点十五：布局前海　　全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司与深圳市前海管理局签订了合作框架协议，双方将积极谋划在金融、物流、地产领域的合作。据公告，子公司将根据自身发展战略和业务组合特点，将前海合作区作为重点投资和发展地区，积极谋划项目的落实到位。前海管理局将通过提供优惠的政策和优质的服务，营造良好营商环境，支持子公司在前海合作区内的机构设立和业务发展，在业务创新、融资和项目审批等方面依法、依规为深圳公司提供全力支持，为深圳公司提供优质高效的服务。

　　要点十六：参股券商　公司初始投资3531万元持有0.49%招商证券股权，共计8295289股，2015年6月末该股权账面价值219493346.94元。