中洲控股公司介绍：

　　公司是国家房地产开发一级资质企业，深圳市一类企业。现为以房地产开发为主，业务范围涉及建筑施工、物业经营、物业管理、酒店、仓储物流等多个行业的综合性企业。公司现形成了立足深圳，辐射成都上海、大连等多个地区的发展格局，建设了全国最大的高层住宅区和众多精品楼盘，成为中国住交会评选出的20家“中国房地产品牌企业”之一和中国深圳行业10强企业;拥有大量优质资产，自主经营国际化五星级商务酒店，荣获首家5A中国绿色饭店证书和中国酒店“金枕头奖”-10大最受欢迎商务酒店称号;拥有知名度高、社会形象好的物业管理队伍，取得国家一级物业管理资质。

　　中洲控股经营范围：

　　房地产开发及商品房销售、管理;承接建筑安装工程;自有物业租赁。

　　中洲控股基本资料：

　　中洲控股经营评述：

　　2016年，公司继续以“高周转、扩规模”的发展战略为导向，对外加大项目获取力度，对内着重提升内部管控能力和项目运营水平。全年实现合同销售金额105.85亿元，顺利完成2014-2016年三年战略目标。报告期内，公司实现房地产销售面积84.86万平方米，完成年度目标的131.50%，比上年同期增长104.28%;合同销售金额105.85亿元，完成年度目标的100.6%，比上年同期增长43.37%;房地产开发投资40.03亿元，完成年度目标的72.87%，比上年同期下降12.89%。

　　全年主要经营及管理工作如下：

　　1、加大项目拓展力度，提高可持续发展能力。2016年，公司加大项目拓展力度，强化已有区域的深耕布局，积极探索新业务发展模式。公司立足广东，走出上海，辐射长三角，首次进入无锡、嘉兴，全年新增土地面积20.73万平米，计容积率面积51.48万平米，进一步强化了已有区域的深耕布局。

　　2、提升精细管理水平，优化项目运营体系。公司致力于精细化管理，一方面及时调整和完善组织架构，厘清管控边界及制度流程，以适应业务发展新需求;另一方面优化了“高周转”项目开发实施路径，并将其落到实处，通过运营执行情况分析，重点严控关键开发节点，搭建与之相适配的绩效考核体系和专项激励机制，以利润为核心、以结果为导向，聚焦项目开发运营目标，确保公司整体经营计划的最终实现。

　　3、调整全年营销策略，超额完成全年任务。报告期内，公司紧密结合国家调控政策，对不同区域的项目采取有针对性且快速应变的销售措施，紧跟市场热度，把握区域市场机会，进行营销渠道、营销推广及营销体验创新，达成价格与去化速度双赢。公司全年合同销售金额105.85亿元，同比增长43.37%，实现突破百亿的销售目标。

　　4、积极拓展融资渠道，有效降低融资成本。报告期内，公司首次尝试基金融资方式，丰富信托、境外融资，强化贷后管理工作，融资成本持续下降。在资本市场方面，公司启动了第二轮股权融资、债权融资，报告期内，公司拟向包括控股股东在内的不超过10名特定对象非公开发行A股股票，募集资金35.11亿元，项目已经中国证监会发行与审核委员会审核通过，尚待取得正式批文。

　　5、丰富激励手段，实现发展共创、利益共享、风险共担。继第一次股权激励实施完成后，公司实施了2016年员工持股计划，将员工与公司、股东的利益有效结合。公司以成都中洲里程项目为试点，积极探索试行项目跟投机制。截至目前，成都中洲里程项目、无锡梁溪区第六空间东侧地块项目、嘉兴2016南-23号地块项目、惠州天御五期项目均已实行员工项目跟投，将员工利益和公司经营紧密结合，以实现发展共创、利益共享、风险共担。

　　6、稳定资产板块现金流，有效发挥避风港作用。2016年，公司资产板块业务累计营业收入6.69亿元，为公司提供了稳定现金流，为主营业务发展提供有力支撑，对冲了房地产业的政策风险，有效发挥避风港作用。

　　7、探索“房地产+”新模式，培育利润新增长点。公司积极探索“房地产+”新模式，通过对外股权投资，尝试“房地产+金融”业务模式，参股成立深圳市中保产业基金管理有限公司。公司笋岗物流项目拟引入文化、设计、创意等业态，都是公司在主营业务以外的新模式探索，以期培育公司未来发展的新利润增长点。2016年10月，公司筹划收购华南城控股有限公司23.20%股份，是公司为了实现“房地产+产业地产”的战略举措。由于国内证券市场环境、政策法规等客观情况发生了较大变化，继续推进本次重大资产购买的条件已不再具备，经各相关方协商一致决定终止本次重大资产购买事项。

　　8、实施“高管学徒”计划，构建优才培养机制。公司一直注重企业人才的引进和培养，尤其重视对年轻员工的中长期职业培养。实行“高管学徒”计划，优秀应届毕业生员工可以向公司高级管理人员学习，使其业务素质和职业素养迅速成长。公司为员工中长期职业发展规划负责，亦为公司从内部培养优秀储备人才。

　　中洲控股核心题材：

　　要点一：所属板块　房地产 股权激励 广东板块 前海概念 深股通 深圳特区

　　要点二：经营范围　房地产开发及商品房销售、管理;承接建筑安装工程;自有物业租赁。

　　要点三：住宅地产开发　公司作为国内最早从事商品住宅开发建设的企业之一，以住宅地产开发为核心业务、精选优质资产持有运营为业务组合，经过三十年的稳健经营、励志进取，现已成长为行业内具有较强竞争力的综合性企业。公司初步形成以深圳、惠州、成都、上海、青岛等城市为中心的区域开发经营格局。公司适时把握市场机遇，积极拓展香港市场。公司商业物业租赁、酒店经营和物业管理对房地产开发主业形成良好的支撑。

　　要点四：房地产行业　2016年，在因城施策、去库存的背景下，三四线城市仍坚持去库存策略，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，政策环境“由松趋紧”，房地产市场走势渐趋平稳。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。

　　要点五：战略发展规划　公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“高周转、扩规模、严管控、增效益”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。

　　要点六：运营管理优势　公司通过外部招聘、公开竞聘和内部培养等方式，以业绩和市场为导向，本着能者上、庸者下的选人用人原则，打造了拥有专业的房地产开发及管理能力的运营团队和高执行力的业务队伍。

　　要点七：员工激励机制　公司在推行市场化的薪酬体系和项目奖励方案的基础上，积极利用上市公司平台，先后推出了限制性股票股权激励计划、员工持股计划和项目跟投方案等，构建多层次的激励体系，形成 “共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性，保障公司业绩增长，顺利实施战略目标。

　　要点八：拟38亿港元收购华南城控股23.20%股份（已经终止）　2017年1月11日公告，公司拟通过间接持有之全资子公司 Best Wisdom，以现金方式收购郑松兴及Accurate Gain分别持有的华南城控股的79，000，000股及1，778，196，831 股股份，收购价格为每股2.05港元，折合人民币每股1.83元，本次收购总价为3，807，253，503.55港元（折合人民币3，398，735，202.62元）。通过本次收购，公司将持有华南城控股1，857，196，831 股股份，持股比例约为23.20%，成为华南城控股的第一大股东，但不构成对标的公司的控制。

　　要点九：定增投资房地产项目　2016年2月26日晚间发布定增预案，公司拟以不低于14.51元/股非公开发行不超过3.79亿股，募集资金总额不超过55亿元，拟用于推动公司房地产项目建设及偿还金融机构借款;其中公司实际控制人黄光苗旗下公司前海阳诚认购比例不低于15%。根据公告，上述4项房地产项目总投资合计为92.39亿元，预计实现销售额合计134.5亿元，实现净利润合计为13.8亿元。中洲控股表示，从目前行业发展态势来看，资金实力已成为衡量房地产企业竞争力的核心要素。通过本次非公开发行，公司的资金实力将获得大幅提升，为开发建设房地产项目提供有力的资金支持。此外，本次非公开发行能够有效提升公司的净资产规模，降低公司的资产负债率，优化财务结构，降低财务费用，提升盈利能力，增强公司的抗风险能力。

　　要点十：募20亿大股东全额认购　2014年11月10日发布定增预案，公司拟向控股股东中洲地产非公开发行17452.01万股，发行价格为11.46元/股，募集资金总额为20亿元。发行完成后，中洲地产持股比例将由28.81%大幅增至47.82%。根据方案，公司此次非公开发行拟募集资金总额为20亿元，所募集资金扣除发行费用后将全部用于偿还公司向金融机构的借款。以2014年9月末公司合并财务报表数据为基础测算，本次非公开发行完成后，公司资产负债率将由75.67%下降至约60.93%；按金融机构借款加权平均资金成本约9.19%测算，每年将节约利息支出约1.84亿元。

　　要点十一：收购股权　根据公司2015年12月25日公告，为解决公司与控股股东之间的同业竞争问题，公司拟通过全资子公司收购成都中洲投资100%股权。公司以1.04亿元收购成都中洲投资100%股权，以对价7.92亿元向中洲集团购买目标债权。

　　要点十二：并购时骏公司　根据公司2016年1月22日公告，为拓展公司房地产开发境外市场，获取新的开发项目，公司拟以自有资金和外部融资收购时骏有限公司100%股权。交易对价包括目标公司股权对价港币1元及目标公司债权对价港币139741699元。收购目标公司后，公司的资产及负债规模会增加，同时也会带来资产负债率的提升。随着项目开发的展开，本次交易将对公司的开发量、合同销售额、营业收入及利润等产生积极影响。

　　要点十三：深圳工业用地　　公司全资子公司长城物流现有的约8.3万平方米经营用地，地上建筑面积约8.1万平方米，位于罗湖区笋岗清水河片区东北部，土地用途为仓储及配套设施用地，土地性质为行政划拨，现用于长城物流的货代市场，仓储物流及商务办公经营。（深圳市物流产业发展领导小组审定未来笋岗-清水河物流园区的建设将突出“现代化大宗商品交易市场，国际物流总部基地，现代物流配送基地，现代物流信息平台”四大功能定位）。公司能否受益于《深圳市城市更新办法》尚具有较大的不确定性。

　　要点十四：上海土地项目　上海张江镇“长城城中环墅”项目。占地面积11.90万平方米，计容积率建筑面积7.74万平方米，为别墅项目。南汇区惠南镇“澜溪岸城”项目，占地面积11.51万平方米，计容积率建筑面积22.61万平方米，为住宅（为主），商业，办公（配套）综合项目。上海“珑悦”二期住宅项目，位于上海浦东区惠南镇，占地面积32716平方米，项目计容积率建筑面积72425平方米，总建筑面积108090平方米。该项目于2014年6月开始销售，计划2015年6月竣工;上海“珑湾”二期SOHO公寓地块，位于上海浦东区惠南镇，占地面积16363平方米，计容积率建筑面积47808平方米，总建筑面积61352平方米，该项目于2014年5月开工，计划2015年8月开始销售

　　要点十五：深圳“黄金台山庄”项目　　该项目占地面积28.63万平方米，计容积率建筑面积约14.22万平方米，为别墅项目，项目预计总投资96000万元。2010年年报显示，本年投资额0万元，累计投资额21553万元，原土地总面积28.39万平方米，因市政建设占用项目用地17.35万平方米，剩余11.04万平方米，项目所在区域法定图则调整方案已经公示。目前已经明确由市政府按照等价值原则进行收地补偿的思路，相关方案正在与政府谈判中。

　　要点十六：大股东增持　　2013年11月，公司股东中洲地产通过深圳证券交易系统集中竞价和大宗交易方式累计买入1121.20万股公司股份，占公司股份总额的4.68%。本次增持后，加上此前持有的5697万股，中洲地产合计持有本公司股份6818.25万股，占公司股份总额的28.47%，成为公司第一大股东。

　　要点十七：收购股东土地资产　　2014年5月，为配合公司战略发展，增加土地储备，同时解决公司与股东之间的同业竞争，公司拟以自有资金向深圳市中洲房地产有限公司、惠州中洲投资有限公司收购惠州中洲置业有限公司100%股权、惠州市康威投资发展有限公司100%股权，以及惠州市昊恒房地产开发有限公司5%股权，以实现直接收购康威投资、惠州中洲置业以及间接收购昊恒地产。经交易各方友好协商，确定以三家目标公司经评估的净资产值12.30亿元为基础，予以6%的风险折扣，确定收购对价为11.56亿元。公司表示，通过本次关联交易收购上述目标公司的全部股权，为公司在惠州市金山湖片区增加了土地储备，改善了公司现有土地储备不足的现状，也为公司实现未来三年战略发展目标提供了有力的支持。同时，公司大股东通过本次交易将土地资产注入上市公司，也是履行了未来五年之内逐步解决同业竞争问题的承诺。

　　要点十八：股权投资　　初始投资4355.73万元持有深振业3.31%股份（计2521万股）。

　　要点十九：股东回报规划　　2012年8月，公司制定未来三年（2012-2014）股东回报规划。未来三年内，公司可以采取现金、股票或二者相结合等合法方式分配利润。公司原则上以年度为周期实施现金利润分配，经股东大会审议决定可以在中期进行现金利润分配。公司在实现盈利且现金流量能够满足公司正常持续经营和长期发展的前提下，将积极进行现金分红，且未来三年以现金方式累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的30%。如果未来三年内公司净利润保持持续稳定增长，公司可考虑提高现金分红比例，加大对投资者的回报力度。在保证最低现金分红比例和公司股本规模合理的前提下，公司董事会可以提出股票股利分配预案，并经股东大会审议通过后执行。